在深圳龙岗一家科技企业工作的小邱(化名),两个月前花半天时间就完成了从看房到交订金的过程,成为深圳楼市成交“爆发”的贡献者之一。
3月,深圳二手住宅成交4551套,成交量创半年新高。这一记录马上又被打破,深圳中原研究中心5月5日发布的数据显示,4月深圳二手住宅成交7570套,环比上升66.3%,同比增长28.4%,成交量为2016年10月以来的新高。
受访人士普遍表示,因为数据的滞后性,4月的数据主要反映的是2月和3月的成交情况,4月的成交实际上已经有放缓迹象,未来也预计将回归平稳。
但人口持续流入,人口结构年轻化,大量科技、金融类企业提供高薪职位,这构成了深圳楼市长期的基本面。今年春节过后,突然“井喷”的成交数据背后的支撑,是被压抑刚需的释放。
购房者的“深圳速度”
小邱告诉21世纪经济报道记者,之前一直在传言5月将实行新的征信政策,所以赶在这之前赶紧出手。
“下午看房,当天晚上就交了定金,之后付首付都主要靠借。”小邱是家庭成员增加的换房一族,在之前的两居室尚未卖出的情况下,就顶住压力买入了现在的三居室。
一位地产中介人士曾在4月初告诉21世纪经济报道记者,此前所谓的楼市“小阳春”,确实有新版个人征信报告消息的影响,一部分成交提前集中释放。
相关报道称,在旧版征信报告中,假设夫妻双方共同还款,男方主贷,那么女方征信报告中不体现负债;而新版征信报告中,作为共同借款人,夫妻双方征信报告中均会体现负债。
4月22日,人民银行征信中心有关负责人介绍,目前征信系统升级优化工作仍在进行中,并无明确的上线时间表。金融机构和社会公众查询的信用报告没有变化,不是所谓的新版信用报告。
除了征信相关消息的影响,房贷利率的下降也是一个主要的影响因素。
美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析,去年首套房利率基本是基准利率上浮15%,今年很多银行仅上浮5%,下降10个百分点是个不小的力度,购房者的实际支付会下降很多,这会吸引很多人出手。
房价方面,深圳中原研究中心的数据显示,4月二手均价小幅上升0.9%,为52787元/平米。从样本房源的涨跌区间上来看,下滑的房源占比增多,下滑0-5%的房源占比为20%。
深圳合美居地产创始人赖沸新告诉21世纪经济报道记者,购房者以刚需居多,很多人其实一直都在持观望态度,比如一套600万元的房子,价格下降几万元,很难引起他们的兴趣,但如果降到560万元,很快就可能成交。
“真正卖出的,很多都是价格相对处于洼地的。”赖沸新说。
“新深圳人”带来新需求
出手的刚需们,或许很多正是“新深圳人”。
2018年,深圳新增常住人口49.83万,其中常住户籍人口增长约20万。
人口快速流入的同时,购买力也在增强。一位在华为总部附近做房地产经纪的人士告诉21世纪经济报道记者,春节过后华为等企业进入年终奖金的发放季,在这个时间段,他所在区域内的购房积极性会相对高涨。
2019年春节前,任正非在华为内部员工的网络社群发布总裁电邮表示,根据2018年全年财报初估,华为18万员工人均年收入可达人民币110万元。
近日,腾讯理财通等机构发布的一份《2019国人工资报告》显示,在全国月薪过万人数占比城市排名中,上海、北京、深圳名列前三位,三座城市月工资过万者占比都超过了20%。
人口持续流入,人口结构年轻化,大量科技、金融类企业提供高薪职位,这构成了深圳楼市的基本面。
赖沸新表示,新进入深圳的人口,学历和素质大多比较高,相对应的收入水平也比较好。在这一拨入市的购房者中,除了首套房置业之外,大公司员工换学区房的占了很大的比例。
成交量冲高以后,下一步将会是何走势?
深圳中原研究中心的分析指出,在中央政治局会议重提房住不炒,住建部点名预警房价波动大城市后,市场预期向稳。4月实际市场热度已经有所下降,一二手实际成交量也小幅下滑。在成交短暂爆发后,后续市场成交预计将保持平稳。
一位房地产业内人士告诉记者,很多部门都在高度关注深圳的楼市表现,一旦出现过热的苗头,马上就会有行政干预,尤其是要防止价格过快上涨。目前成交量回升,已经有银行收紧了贷款的额度,放款速度也慢了下来。
“深圳的刚性需求太大,控制房价过快上涨是有必要的,接下来成交可能会回归平稳。”该业内人士预测。
何倩茹表示,理想的房地产格局可以总结为“高端有市场,中端有支持,低端有保障”,目前深圳政府的“二次房改”正是朝这个方向努力。但因为供不应求的局面将长期存在,这个理想格局短期还很难实现。
10月26日,“市场上已出现假冒数字人民币钱包”冲上了微博热搜第一名。原来,10月25日,中国人民银行数字货币研究所所长穆长春在第二届外滩金融峰会上说:“我们已经发现市场上出现了假冒的数字人民币钱包。
卖了深圳房子,成功在北京买房的方女士,在9月开学前办理完了交易手续。这一轮涨价运动始于“小房子,飞于豪宅线,停于调控”,这是当地媒体对于今年深圳房价的总结。
近日,中央层面召开房地产工作座谈会,总结房地产长效机制试点方案实施情况,分析当前房地产市场形势,部署下一阶段房地产重点工作。据统计,7月以来,已有深圳、东莞、杭州、郑州、南京等7个城市收紧房地产调控措施。
有专家认为,“多校划片”等政策的逐步落地,是义务教育均衡化的新起点,“高烧”多年的学区房有望降温。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示,通过“多校划片”、学位不定期轮换,可弱化投资学区房的驱动力。
张先生告诉《环球时报》记者,对于当地人而言,最能看出房价大涨的迹象之一就是“天价喝茶费”重新出现。有分析人士预测,香港住宅成交量未来一至两个月会下跌20%至30%,尤其是房价在1000万港币以下的中小型住宅。
以深圳为例,今年10月份,深圳市新房成交量环比下降18.3%,每平米成交均价5.4万元左右,环比微跌。价格方面,深圳贝壳研究院数据显示,深圳10月样本楼盘均价为58429元/平方米,环比下跌0.6%,同比上涨4.7%,涨幅收窄。