照片为六铺炕二区的1958年楼栋，据中介介绍，360万成交的12平米房源即出自这样的三层小楼。该区域仅有四栋这样的小楼，此为其中一栋。李凯旋 摄
近日，记者接到网友爆料，六铺炕二区一套面积为12.2平方米二手房挂牌价为400万元，单价高达32.7万元/平方米。网友称，该房源的最终成交价为360万元，单价也已然高达30万元/平方米。随后，记者前往六铺炕小区进行调查核实。
六铺炕位于北京市西城区安德路的中段，东临地兴居，西至后九条，南到城墙豁口，北挨黄寺。六铺炕小区的房子大多建于1986年前后，房龄较长。但因六铺炕小区地处北京的热门学区——德胜学区，房价一直居高并持续上涨。
12平米学区房售价360万 房源奇缺5年仅成交2套
12平米的房子单价高达30万一平，特殊的户型和高昂的单价均让人对此房源感到好奇。记者来到六铺炕小区进行核实，多家中介都表示该房源确实存在，的确在上周以360万的价格成交。我爱我家的黄经理对记者说：“这个房子确实有，但是非常少。”第一时间房源网的经纪人小刘也说：“上周就已经成交了。”
小刘对记者说：“这个客户来这里买房子也是为了给孩子上学，客户也正好是我们店里的，因为手头的资金不多，所以才买了这套12平米的房子。”记者来到六铺炕二区，看到六铺炕二区的楼较老，目前墙面正在重新装修。小刘称，六铺炕二区建于1958年前后，刚建成时是单位的员工宿舍，面积都比较小，但是户型还是正常户型。“像12平的这个房子之前就是一个储物间，后来经过房改房有了产权，也有了学位，可以买卖。”小刘说。
此外，小刘表示，这种房源非常少，5年来就成交了2套。“也不是每一层都有这种储物间，也不是每栋楼都有，所以特别少。”小刘对记者说。该房源所处的楼仅有三层，类似于“筒子楼”。同时，据黄经理介绍，这样的楼盘只有六铺炕有，但也仅有4栋。
2019年的高考刚刚落下帷幕，北京则会在每年这时都因“高考”登上热搜。近年来，家长们在教育上的投资越来越大，除了给孩子报各种课外班之外，家长们也更加重视孩子所上的学校。“重点幼儿园”、“重点小学”、“重点中学”、“重点大学”似乎成为了成功路上的“标配”。
4月1日，北京市教委发布了2019年义务教育入学政策。北京市将继续稳妥推进单校划片和多校划片相结合的入学方式。对房产、户口具备条件且居住达到一定年限的老居民紫居继续实行原有单校划片，不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片。由各区根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素制定相应办法。就西城区来看，若想要上心仪的小学或者初中，则户口需要在对应的学区，而买房落户成为了多数家长们的选择。
六铺炕二区位于六铺炕北小街，其斜对面就是西城区师范学校附属小学。六铺炕仍保留着很多传统建筑，街道两旁绿树连排，绿荫遮天蔽日，环境优美，颇有老城的韵味。六铺炕小区的房屋大多比较老旧，各种电线在空中交错，不少房屋的外立面已经显得非常斑驳。小刘说：“这个房子买了也只能是空着，就是用360万买了一个上学资格。”小刘称，该房子没有上下水，没有厨房和卫生间，卫生间是公用的，居住功能不强。“就是一个库房，开门进去以后四四方方的一间屋，以前就是业主放东西用的。”小刘对记者说。
“当时我们接到这个房源的消息以后就立刻转发到朋友圈里了，然后很多客户联系我们想买，都过来看房了，但是看完以后都没买，没有上下水，没法住。这个客户也是想赌一把，等着孩子一上学就马上转手。”小刘对记者说。此外，黄经理表示，业主之前的报价是400万，有多位客户心仪此房源，业主轮番和客户进行商讨议价，最终议价到了360万，全款交付。“房子太老了，根本就没办法办贷款，就是因为总价在德胜这边算是最低的，客户才买了房子。”小刘说。
一套学区房仅有12平米，其究竟是否具有学籍资质?黄经理对记者说：“上学资质是完全没问题的。这间房子具有产权证，可以落户，学位也没有被占用，完全是可以在西城这边正常上学的。”
德胜学区房价格未减 房买不住仅为上学
自西城区和宣武区合并后，西城区成为了家长们眼中培育“人中龙凤”的摇篮。目前，西城区包括德胜学区、什刹海学区、西长安街学区、大栅栏、椿树、天桥学区、新街口学区、金融街学区等。其中，德胜片区、金融街片区则包含较多的优质小学，教育资源较为均衡，吸引许多家长前来购房落户。上学逐渐从一场学生的脑力战争演变成了一场金钱和脑力共同主导的战争。
黄经理对记者说：“德胜学区的房子目前是16万左右一平，相比较前两年一直在涨价。”黄经理表示，学区房的成交量非常高，每月的成交量基本上在40套左右。“家长们都是在孩子上幼儿园的时候或者更小的时候就开始准备了，因为害怕学位被占着，所以都想要保险一点。”黄经理对记者说。据黄经理介绍，客户大多担忧西城区小学仍实行六年一学位政策，若六年内学位如果被用过，新房主的孩子可能无法拥有该校的入学资格。“所以有了空着的房子还不一定能买，要看这个房子的学位有没有被占着。”黄经理说。目前，西城区的各大房产中介在挂出房源信息是几乎都会标明此房源的学位是否被占用。
德胜学区房子的房龄较长，最新的楼盘也是在2003年左右建成的。此外，德胜学区的房子户型面积较小，一般一居室的建筑面积在44平米左右，两居室的建筑面积在50平米左右，三居室的建筑面积在79平米左右，若按照每平米16万元的价格计算，一套79平米的房子价格便已经达到1200万。“像之前那个12平米的房子挂上去以后很快就成交了，虽然房子不好，但是总价非常低。”黄经理说。
黄经理带记者参观了一套位于安德路的一居室。该房源所处的楼盘建于1986年前后，楼梯仍然是水泥地，楼道内布满了电箱和各种电线，墙面上也被印上了许多小广告，部分墙皮上布满水渍开始剥落。此外，因房子面积较小，而许多“陪读之家”会将一居室改为两居室，把厨房当作一间卧室，然后将灶台、抽油烟机等厨具挪入阳台内。“刚开始的时候有人检查，不让改，后来也没人检查了，大家就都改了户型。”一位陪读家长说。
中介带记者参观的安德路小区的楼道 李凯旋 摄
“来这里买房子的基本上全部都是为了孩子上学，落户之后孩子被录取了有些客户就会考虑把房子转手再卖掉。”黄经理对记者说。此外，因为房源紧张，很多家长还会考虑购买半地下室，位于德胜片区的安德路小区一间40平米左右的半地下室总价也已经达到了500万元。黄经理对记者说：“这的房子很好出手，一般客户买了都不会住，都会选择租出去，但是房子肯定是越来越值钱，不会贬值。”
专家：教育资源不均衡，学区房有降温可能
12平米的学区房很难实现房子的居住功能，但家长们仍为了一个上学名额负担起了高昂的房价。合硕机构首席分析师郭毅认为，整个教育资源的不均衡造成了一些购房者在购买住宅产品的时候过于注重房子是否有学籍名额，或者因自身的经济能力只能去购买类似的居住产品，不过度关心居住品质，甚至房子是否带有居住功能。
郭毅认为，目前，海淀、西城、东城的教育发展较为均衡，其他区域也在逐渐引入名校的分校。行政区域之间的教育落差也在逐渐缩小，可以帮助淡化学区房产价值的额外溢价。此外，郭毅对记者说：“类似12平米的房子或者半地下室能够获得西城学籍名额从而借此卖出天价也是主管部门需要重视的一个现象，相关部门可以对政策进行拾遗补缺。家长们也需要以一个相对理性的心态对看待子女的教育以及学区房这样一个特殊产品。”
此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京市场的学区房未来会受到管控，部分房源会被纳入互联网租赁平台，政府也会控制房价虚高的房源，有降温的可能。但因教育资源仍比较稀缺，绝对规模的价格下跌可能性不大。
