映象新闻

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

市场行情加速转冷，迫使开发商忍痛让渡利润空间。在刚刚过去的“金九”、“小长假”期间，郑州多个楼盘爆出特价，有的甚至低了6000元每平。

一个又一个特价，刺激着有房族的内心，生怕自己“高位站岗”;抓挠着无房族的内心，犹豫着该不该下手。

河南商报记者 周茜

小长假限时优惠，一套差了20多万“如何在假期24小时内赚到30万?”十月开头，位于郑西洞林湖片区的某项目，优惠信息刷爆了微信群。高层原来成交均价8600-9500元/平米，小长假期间优惠至7500元/平米起，最高差了2000元每平。

分销释放的项目优惠信息

洋房一楼，赠送前后花园，优惠至7500元每平左右。

按126平的高层来算，一套总价足足差了25.2万元。而且房源是准现房、带装修，明年6月就交房。

看起来优惠力度很大，其实和2016年项目上涨后的价格持平。

2016年9月，项目加推成交均价7500元每平。2017年时，一度涨到了9500元每平。

在洞林湖片区，楼盘供应量太大，新田、碧桂园、恒大，三个大盘就卖了快10年，又有福晟、东原的新盘推出。而片区离主城距离又远，偏向于度假养老型，购房群体面比较窄，毕竟郑州还是刚需、刚改的天下。僧多粥少，销售压力自然很大。

但没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。据了解，在长假优惠期间，该项目几天的分销带看量就超过了500组。

另一个由中介分销的项目，更加凶猛，直接降了6000元/平。

在9月底，位于金水区中州大道农业路的名门天境，从高峰期的18000元/平，降至12800元/平，最高降了6000每平!

售楼部挤满了中介和购房者

该楼盘是办公性质的公寓。早在2018年底首次开盘时，带装修均价高至18800元/平，甚至最高19800元/平。而当时周边的住宅也不过19000元/平。

降价这么凶猛，这批房源也相应“减了配”。没有了去年开盘时“赠送绿博省实验小学学位+返租40个月+高达2%的佣金”的政策，也没了精装修，没了天然气。

这次调整价格，项目交给“白衣衬衫”中介分销，首付低至一万元，可快速网签。就是要实现短期内快速卖掉，回笼资金。

推出内部员工价，单价微降300元总结下这些降价几千的项目，基本上以这三类楼盘居多：远郊盘、公寓、尾盘。

大多时候，“一分价钱一分货”的规律，是靠谱的!不好卖，才会降价!

你看搞特价的楼盘，是不是大多数都在郑州外围?特别是平原新区、洞林湖、荥阳、经开物流园区、绿博，这些片区库存量太大;

再看看搞特价的楼盘，是不是很多是商业、办公性质的公寓?本来，“公寓”就是开发商为了好卖、多卖而制造出的新名词，想要分小户型、类住宅的一杯羹，却想卖上住宅的价;

再有，一些快要卖完的楼盘，剩最后一期、最后几栋楼，也会适当的调整价格。

对于前两类楼盘，远郊盘、公寓盘，本身价值基础就不够夯实，在市场转冷后，降价是断臂求生。这些盘，除了地缘自住，一定要慎重考虑。

打出“骨折价”的楼盘是少数，很多盘价格变化没这么剧烈，但也在释放促销的信号。

位于荥阳的某本土房企楼盘，以往卖到9500元/平，以品质著称，比周边盘贵了1000多元每平。

黄金周期间，项目不仅有专车看房车接车送，置业顾问手里还有2个内部员工团购价，能够再优惠200-300元每平。折算到总价，大约一套能便宜2-3万元。

在以往，这些大开发商、口碑比较好的楼盘，价格调整很少见。而现在，虽然只是几万元的优惠，但也开始释放出调价促销的信号。

特价房挤压泡沫，整体房价趋稳回顾2016年限购之后的3年多：

2017年，继续密集出台调控政策，房企土拍限价、限购细则升级、限购范围扩大。2018年-2019年，“稳房价”“稳预期”的政策主基调依旧。

根据楼市商报的不完全统计，2018年10月时，郑州最起码有30多个热门楼盘降价，单价低则调整了几百，多则上千。

以惠济北区的某盘为例：

2017年06月09日，高层均价15000元/㎡(精装);

2018年6月16日，高层成交均价15000元/㎡(精装);

2019年3月9日，高层成交均价12500元/㎡(毛坯);

这个盘从带装修减配到毛坯，降了2500元每平，刨去装修的成本后，这个价位依旧比2016年暴涨之前的房价贵了一些。

可以这么说，目前的降价，相当一部分盘是在挤压2016年-2017年房价过快上涨的泡沫。

郑州四环内的楼盘，基本处在横盘阶段，涨跌不太明显。特别是地段好、产品好的盘，至今也没有大幅度的降价，未来也不会。

再放大到整个市场看，有这么多特价房的例子，郑州的房价该降了吧?

从数据来看，最起码在今年3季度，郑州的房价并没有大波动。虽然特价房很多，但还不足以影响整个市场的基本面。

在克而瑞发布的8月新建商品住宅成交均价中，郑州的房价为14605元每平，比去年8月份上涨了3%，比今年7月下跌了5%。

04市场冷淡依旧，降价促销会更多那么，2019年剩下3个月，特价房会成为趋势吗?

从克而瑞发布的报告中，可对市场局势有两个基本判断：

1. 市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转;

在政策层面，政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

目前房企的的金融政策已经到了最严苛的阶段，对购房者的按揭政策也是非常严苛，特别是很多银行9月暂停了贷款，继续保持贷款的银行也延长了按揭的周期，对购房者的影响还是很大的。

尽管出现实实在在的降价，但购房者出于“买涨不买跌”的心态，购房变得谨慎。

2. 最后的3个月，降价促销会更多;

今年黄金周，恒大等龙头房企进行优惠，带来了可观的销售额。

根据媒体披露，在10月1日至7日，恒大地产全国销售额超过510亿元，创下新的纪录。恒大启动“全员营销”，针对在售楼盘给出了黄金周额外优惠。

在恒大500多亿的刺激下，相信会有更多的房企采取降价促销，来冲刺2019年销售额。

但房企降价“跑量”就像肾上腺素，眼前能够刺激成交，牺牲利润的做法并不会长期持续。因此，买房不要抱着抄底心态，因为谁也预测不了这个最低点会在哪儿。