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以案说法 法官支招教你如何正确签合同

2018年05月16日12:14  来源:映象网

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  映象网讯(记者 王韶卿 通讯员 王彬)主体对不对、内容明不明、标的准不准、效力有没有、维权便不便……在经济活动中,最重要、也最让咱老百姓关心的就是“合同”,一份好的合同不仅可以有效保护自己,又可以制约不诚信行为。南阳市中级人民法院民三庭结合近年来的司法实践,向大家说说合同中的那些事儿。

  清楚合同主体,以正确方式进行起诉

  案情回放:2016年7月份,南阳市区某吊顶门市部与深圳某装修公司南阳分公司签订了一单生意。合同约定由吊顶门市部为装修公司中标的某建筑提供房屋吊顶工程。工程结束后,双方进行了结算,装修公司共欠付吊顶门市部工程款28万元,双方约定三个月内付清工程欠款。到期后,装修公司未依约履行付款义务。吊顶门市部经营者陈某以自己的名义向法院提起诉讼,要求深圳某装修公司南阳分公司支付欠款。法院一审以陈某并非合同主体及深圳某装修公司南阳分公司并非法人为由驳回了陈某的起诉。陈某不服提起上诉,南阳中院民三庭通过调解,最终在陈某作出适当让步的情况下,装修公司向其支付了工程款。

  法官说法:根据法律规定,法人非依法设立的分支机构,或者虽依法设立,但没有领取营业执照的分支机构,以设立该分支机构的法人为当事人。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。个体工商户有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人。本案中,陈某所经营的某吊顶门市部系有字号的个体工商户,起诉时应以字号作为原告。深圳某装修公司南阳分公司系非法人机构,且未领取营业执照。陈某主张权利的正确方法应以所经营的字号的为原告,深圳某装修公司为被告进行起诉。一对原被告,陈某错了俩。

  提醒:合同主体是合同最为关键的要素之一。签订合同时,如果对方主体是自然人的,要主动核实并复印保存其身份证件,是法人的要到工商部门查询其工商注册资料并实地考察其生产经营情况,是非法人组织的,还要弄明白其是否经过登记、实际经营者及出资、设立人情况,并进一步了解其承担民事责任的能力情况,避免合同风险的发生。

  轻信口头承诺,索要房本作了难

  案情回放:2015年5月份,家住唐河县的刘老师与某房地产公司签订了一份购房协议。协议约定,房地产公司将其开发的位于唐河县城某小区的房屋一套售与刘老师。合同特别约定“待买受人房款全部付清时,出卖人交付房产证给买受人”。当月,刘老师就把全部房款交给了开发商,但却一直未得到办理房产证的承诺。2017年,刘老师向法院提起诉讼,要求房地产公司为其办理房产证。房地产公司在答辩中称,所售房屋早已达到办理房产证的条件,未办证的原因是刘老师未缴纳大修基金、契税等相关税费。刘老师很纳闷,认为当时开发商曾口头承诺,这些费用不用自己出,现在再以此抗辩,完全是说话不算话。法院最终以刘老师未按规定缴纳法律规定的相关税费为由,驳回了其诉讼请求。

  法官说法:根据契税暂行条例、住宅专项维修资金管理办法及房屋登记办法的规定,办理房产证所需的契税、住房专修资金、登记费应由房屋买受人负担。且由买受人支付该三项费用也是房屋买卖合同中的交易习惯。我国合同法规定也很明确,合同有约定的从约定,没有约定的依据法律规定和交易习惯进行。本案中,虽然双方合同约定“待买受人房款全部付清时,出卖人交付房产证给买受人”,但并未明确办理房产证的税费由谁承担,故应根据法律规定和交易习惯来确定。故此,法院最终判决刘老师败诉。

  提醒:群众签订合同除应采取书面形式外,还应对合同内容特别是履行方式及权利义务进行无歧义的明确约定,避免发生争议时,互相说不清。出现口头、短信、聊天记录等形式的变更约定,也要及时签订确认书或补充合同进行明确。

  合同约定有歧义,计收违约金惹争议

  案情回放:2015年2月,某设备公司与某生产公司签订了一份《产品订货合同》,约定由设备公司向生产公司提供一批机器设备,合同总标的1380万元,分两期进行,每期供货后三个月内,生产公司向设备公司支付货款,否则按合同最高额计收违约金。合同履行中,因生产公司未按约定支付第二期货款。设备公司向法院起诉,要求对方除支付690万元的第二期合同价款外,另需以1380万元按照月息2%计付违约金。庭审中,双方对“按合同最高额计收违约金”的理解存在较大分歧,设备公司认为最高额包含两层意思,一是合同标的的最高额,二是利息计付方式的最高额。生产公司却认为,合同当期的最高额是690万元,双方未约定利息计付标准,应按银行利率计算。因双方所签订合同为设备公司提前拟定的格式合同,法院最终判决:生产公司十日内支付货款690万元,并按照银行同期贷款利率计付利息。

  法官说法:根据合同法的规定,如果合同双方对合同条文的理解存在分歧,应首先从合同的目的、交易习惯等进行确定,如仍不能确定,应作出不利于制式合同提供方的解释。本案中,双方对违约金的约定不明,且不能简单通过词句的正常理解及双方的交易目的、习惯等进行确定,由于该合同系设备公司所提供的制式合同,应作出对其不利的解释。

  提醒:合同涉及民事权利义务的处分,其中暗含较大的经济利益,出现违约的风险较大。签订合同时,除了应明确合同双方的权利义务外,还应对违约责任作出明确的约定,相关约定切忌含糊其辞,否则很容易产生纠纷。另外,虽然违约金含有惩罚性的因素,但也不是越高越好,一般情况下,如果造成实际损失的,不能超过损失的130%;涉及金钱给付的,不能超过年利率24%,这些都有法律的硬性规定。

文章关键词:说法;法官;如何;正确;签合同 责编:邵恰
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