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大象新闻·映象网记者  王琳

今年4月3日，郑州限购范围调整，二环外区域不再限购，限售政策也从原有的取得不动产登记证满一年可售，调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记三者任一满一年可售。如今，二环外取消限购整两月，郑州楼市有何变化？对此，大象新闻记者进行了走访调查。

二手房4月份新增挂牌量达新高

“从我们日常接触客户的情况来看，看房的、咨询的以及房子挂牌量都增多了”，在郑州从事房产中介业务7年，链家房产的侯先生告诉记者，今年2月、3月是郑州楼市最火的月份，限购政策调整之后，在一定程度上延续了前两个月的热度，“小阳春”时间被拉长，尤其是跟往年相比，要火热的多，“不过，5月中下旬市场有了冷却迹象”。

作为对楼市感知最敏感的一批人之一，已从事房产中介近10年的厉先生跟侯先生感受类似，“限购政策调整之后，房价有轻微下降，楼市热度有所上升”。

厉先生介绍，除了一些大品牌地产商的新房价格未发生明显变化之外，不少开发商都推出了特价房，二手房价格也轻微向下浮动。此外，以他们门店近几个月数据来看，跟3月份相比，4月、5月成交量虽未有明显增长，但也不乏热度，尤其是二手房，“观望的客户比较多”。不过，对比去年同期，今年4月的成交量则要好得多。

再以贝壳找房成交数据为例，今年4月，郑州二手房交易量同比增长近5成，增幅达48.6%，尤其是中原区二手成交占比明显提升。

贝壳找房研究院郑州分院分析师吕倩分析，“一方面是中原区有较为优质的学区资源，3、4月份因子女上学而买房的群体较为集中；另一方面，中原区整体的次新房小区占比较高，区域内一部分改善置换的需求得到了释放。”

“限购放开提升了业主预期。从贝壳平台数据来看，4月份二手房新增挂牌量超过了2.4万套，达到近年最高，新增客户量也处于年内高位。”吕倩告诉记者，疫情放开后，前期积压需求补偿性释放，2023年一季度的二手房市场热度空前。

郑州二手房市场修复态势明显

不难看出，限购政策调整之后，从更为反映楼市冷暖的二手房市场来看，无论是新增挂牌量还是新增客户量都出现了显著增长，甚至出现了新高。

吕倩也告诉记者，跟2022年3月份郑州取消二手房20%差额税、限售3年改1年政策首月数据相比，今年4月成交量还是增长了约11%（贝壳成交数据），且近几个月月度成交量基本稳定，可以看出，二手市场修复态势还是比较明显的。

根据郑州市房管局数据，郑州二手房4月的网签量也呈上升趋势。数据显示，全市4月份共成交二手房10975套，环比上升15.05%，其中住宅10727套，环比上升15.34%。

不过，记者在实地走访时，多位业内人士表示，从市场终端来看，跟3月份相比，4月份的成交量并未出现明显增长。其中是何原因？

除了此前积压的需求在3月份已被补偿性释放，导致3月份的成交基数较高之外，吕倩解释，“核心原因还是在于有购房需求的购房者购买力有限。此外，二手房从成交到网签大概需要20天的时间，故网签数据一般反映上月下旬本月上旬期间的市场表现。”

那全国其他城市二手房交易情况如何？记者留意到，除了北上广深等一线城市二手房交易量出现不同程度的环比下降之外，像杭州、南京、合肥等与郑州同能级的新一线城市二手房成交量也出现了不同程度的环比下跌。

公开数据显示，今年4月，北京二手房住宅网签13997套，环比下跌37.3%；上海二手住房成交17334套，环比下降26.71%。在新一线城市中，杭州二手住宅成交5883套，环比下降32.7%；南京二手房成交11318套，环比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，环比暴跌40%。

当前楼市政策对刚需者的支持力度已近天花板

记者留意到，跟往年相比，今年不少房产中介都将推介的目光转移到了二手房上。

究其原因，房产中介厉先生告诉记者，除了二环外到四环内本身新房数量有限之外，在经历了疫情冲击、新房楼盘延期交房等多重因素影响之后，“二手房不仅价格比新房便宜且都是现房，也是二手房市场更火热的原因”。现在是否是购买二手房的好时机？

“实际上，从政策方面来看，现在已经是最利好的时机”，厉先生举例，无论是从首付比例、限购限售政策，还是利率等等。根据他的了解，目前首套房贷款3.8%的利率几乎是近30年来最低的一次。

记者留意到，去年年初，郑州打响“救市”枪声，出台18条楼市新政，取消“认房又认贷”的限制政策。去年年底，郑州又发布12条支持政策，包括调整限购区域、支持团购在售商品住房、“1+8”都市圈居民统一待遇等一系列利好政策。进入2023年，为刺激楼市活跃度，郑州利好政策更是不断加码。

“当前，郑州对于购房者的支持力度在同能级城市中位于第一梯队。”吕倩列举，二环以外不限购，首付比例最低20%，首套贷款利率3.8%，公积金额度最高调整至100万，且可以提取用作首付等，尤其是对于刚需购房者，政策的支持力度已近天花板。

但对于改善群体而言，吕倩则认为，如果信贷政策能够倾斜一些的话，可能会在一定程度上维持楼市热度，“当下改善需求不断崛起，而目前郑州二套房的贷款利率4.9%，相差110BP（基点）”。

不过，吕倩也提到，楼市的稳步复苏依托于经济的复苏，就业的稳定。刚需购房者对未来收入有信心，才会将购房需求转化成实际行动。