去年下半年,央行等七部门出台新规,禁止房产中介提供“首付贷”。本轮房产调控,禁止“首付贷”的监管态度也被重申。然而,记者近日调查发现,在北京地区,仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目,还引入了合作的担保公司,并假借“信用贷”“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。
“首付贷”“假按揭”“假流水”在房贷领域并不是什么新鲜事情,这些都是不符合我国信贷政策,甚至是违法行为,属于灰色信贷,但一直以来屡禁不止。“灰色信贷”具有较强的隐蔽性,同时监管者也难以从政策上杜绝中介与部分银行内外串通,监管难度大,成本高,恐怕出台再严厉的政策都难以凑效。
追本溯源,“首付贷”之类灰色信贷归根到底还是因为我国房贷审核标准过于宽松,因此,遏制“首付贷”还要从根源上入手,须提高房贷审核标准。
房地产泡沫的危害,从微观的层面来讲,高房价剥夺了中低收入者的“住的需求”,严重碾压了其他民生改善及消费能力,侵蚀了广大民众的“获得感”;从宏观层面来看不仅仅是“脱实向虚”,挤压了实体经济的生存空间,最为重要的是会导致金融风险。7月27日中新办新闻发布会上,中财办的官员明确列出了目前可能引发系统性风险的五大“灰犀牛”,包括影子银行、房地产泡沫、国企债务杠杆、地方债务以及非法集资的问题。即房地产泡沫是我国当前有可能引发系统性风险的五大“灰犀牛”之一,而影子银行也有房地产的鬼魅身影。
这绝非危言耸听,从世界金融风险史来看,房地产已经是一个重要的风险来源点之一,而房贷高杠杆率是公认的罪魁祸首,例如美国和日本。众所周知,房价飙升必然有房贷从中推波助澜,房贷杠杆率越高,房价就越高。反之,没有房贷高杠杆,即便房价飙升所引发的金融风险程度也是比较低的,有学者统计过金融风暴的国家,凡是房贷高杠杆率的国家必然是“爬的越高,摔得越惨”。
因此,此类房地产调控一个最重要的手段就是降低房贷高杠杆,各地都大幅度提高首付比例,例如深圳二套房首付高达7成。首付款一部分代表了借贷者的偿还能力,同时也是银行的“安全垫”,可以有效对冲房地产资产价格下降所导致的信贷风险。当前,表面上来看,各地的房贷政策都收得很紧,但从深圳、北京等地的报道来看,“首付贷”“零首付”等灰色信贷依然暗流涌动,有可能导致房贷风险更加隐蔽,风险更大更不可控。
实际上,有关部门早已经关注到灰色信贷,并采取了一系列严厉的打击措施。但由于隐蔽性强、识别难度大、监管成本高等原因,效果不太理想。据某股份制银行的工作人员告诉记者,虽然有规定这类信用贷、房抵贷的钱只能用来经营和消费,不能用于购房,但银行很难确定贷款人的贷款用途。再加上还有担保公司和房地产中介作为“帮凶”,也不排除一些银行“睁一只眼闭一只眼”,所以灰色信贷屡禁不止。
俗话说,打蛇要打七寸,灰色信贷的“七寸”实际上就在最终的房贷资格审核,而不是首付贷等中间环节。首付贷不管怎么的七十二般变化,但最终是要申请房贷的。事实上,我国房贷审核对借贷人的偿还能力和意愿过于宽松,例如仅仅依靠收入证明、银行流水、央行的个人征信记录,这些都是很粗的审核标准,并不能真实、全面反映借贷人的偿还能力和意愿,况且,当前银行流水、收入证明的造假空间太大、合法化成本太低。例如,通过消费贷的钱,分成银行要求的月份做流水就能轻松蒙混过关。
次贷危机之后,美国吸取了教训,银行收紧了房贷的审核标准,想得到房贷是一件十分不容易的事情。银行需要严格审核贷款人偿付房贷的能力和偿付房贷意愿。前者贷款人要用文件证明其纳税收入,财产和房租支出等财务状况。后者要查贷款人的信用分数。银行最重要的是审核贷款人的报税资料。在报税资料之外,银行还可能要求会计师对小生意贷款人作出财务报告。
窃以为,房贷审核标准太粗且缺乏刚性约束,给了首付贷等灰色信贷的生存空间。监管部门必须出台相关规制政策,切实提高房贷审核标准,才能真正遏制得住首付贷。(作者:盘和林 财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后)
去年下半年,央行等七部门出台新规,禁止房产中介提供“首付贷”。据媒体调查发现,仍存在部分房产中介违规协助提供“首付贷”,假借“信用贷”、“消费贷”之名活跃在二手房交易市场。
近日,住建部再度通报30家违法违规房地产中介机构名单,并继续“重拳”整治房地产中介市场秩序,对房地产中介违法违规行为保持严查高压态势。
近日,住建部再度通报30家违法违规房地产中介机构名单,并继续“重拳”整治房地产中介市场秩序,对房地产中介违法违规行为保持严查高压态势。
近期,银监会屡次发文强调严控房地产金融风险,并于近期对资金违规进入楼市的银行开出罚单。近日,江苏银监局苏州分局对民生银行苏州分行做出30万元的罚款处罚,理由是该行未发现本行消费贷款被借款人挪用于支付首付款,严重违反审慎经营规则。
尽管国家已明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务,但目前互联网金融平台通过房产抵押贷款业务来“输血”“首付贷”的行为仍然存在。
记者日前走访几家房屋中介发现,变相提供首付贷款的服务依然存在,购房者只需支付二三成首付即可将房屋“贷”走。屡禁不止的背后是巨大的市场需求,专家提醒购房者,这样的便宜不要占,虽然表面上貌似降低了购房门槛,但实际上却大大提高了购房的总成本。
经过多方围剿,首付贷看似消失于江湖,但是却并未曾走远。事实上,消费贷、抵押贷等各类帮助购房人凑首付的方式如今风头正劲,只不过行事更为低调。
经过多方围剿,首付贷看似消失于江湖,但是却并未曾走远。事实上,消费贷、抵押贷等各类帮助购房人凑首付的方式如今风头正劲,只不过行事更为低调。
尽管多地出台措施叫停首付贷,但也有一些P2P平台将类似产品换上信用贷款等“马甲”后用于支付首付。
近日,有媒体调查发现,时隔一个多月,北京、上海、天津、深圳等地零首付仍可暗中操作,“首付贷”换上“换房贷”“消费贷”“过桥贷”等“马甲”后“隐身入市”,甚至不乏银行资金卷入。
要求金融机构做实“面签面谈”,充分核验借款人身份信息、工作和婚姻状况、家庭收入水平的真实性,禁止居民家庭借助“假离婚”“假按揭”等行为办理按揭业务。对于书面承诺函不实的,以及“假离婚”等弄虚作假的借款人,商业银行应当将其计入个人征信不良记录。
虽然监管层已明确发出禁令,但消费贷、装修贷等“马甲”品种仍在为买房首付提供资金。叫停首付贷,真能落地吗?
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3月份开发商入市的欲望较为强烈,供应项目也将会回升至春节前的高位。不过,随着近期深圳各种调控政策传出落地风声,包括开发商以及购房者都产生了观望情绪。
在房价颇受关注的同时,“首付贷”也被推上了风口浪尖,被质疑推高房价,并增加了楼市风险。