广州打响一线城市落地“认房不认贷”的“第一枪”。
在住房城乡建设部等三部门公布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》的5天后,广州官宣落地这一政策。
根据广州市规定,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
作为一线城市,广州率先落地“认房不认贷”为楼市传递积极信号。
为何是广州?
中指研究院华南分院总经理杨红侠指出,今年二季度以来,在宏观经济复苏进程不及预期、前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下,广州市房地产市场整体供求明显回落。
根据中指数据,7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑,新房、二手房价格亦处在波动调整通道,市场预期偏弱。据初步统计,8月广州新建商品住宅成交规模延续小幅回落态势,同比降幅仍在30%左右,购房者观望情绪较重,市场持续低迷。
目前,重点城市楼市仍处于深度调整阶段。诸葛数据研究中心数据显示,8月前27天,重点15城新房累计成交58934套,较上月同期下降7.19%。重点10城二手住宅累计成交49227套,较7月同期下降4.59%。重点城市新房,二手房交易活跃度均呈现持续下滑态势。
政策预期效果如何?
根据广州现行政策,广州首套房首付比例30%,房贷利率4.2%;二套首付比例70%,房贷利率4.8%。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出,实行认房不认贷后,一套总价300万元的住房,首付门槛可降至90万元,以往需要210万元;月供利息也会执行首套房标准,降低0.6个百分点。新政后购房门槛及月供压力大幅降低。
58安居客房产研究院院长张波指出,广州政策落地尺度较大,完全“不认贷”,并且在本地“认房”,同时执行的时间是以8月25日三部委发布通知的时间为准,政策落地后预计对市场的推动作用力度会较大,市场短期内复苏的概率大大增强,同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长,并再传导到新房市场。
张波指出,这一政策直接利好两类人群:一是本地换房人群,名下住房出售后,新购住房可按首套执行信贷政策,首付比例与房贷利率均出现大幅下降;二是在其他城市有房的人群,在认定套数时只核查在广州的住房情况,因此即使外地有房,只要在广州无房,同样可按首套执行信贷政策。
北上深会跟进吗?
张波认为,广州的政策首先落地为其他三个一线城市起到了一定示范作用,预计全国全面落地“认房不认贷”已进入倒计时,从执行的力度来看预计也将和广州保持一致,一线城市的全面复苏趋势即将开启。
“认房认贷”政策在市场活跃阶段提出,王小嫱指出,2010年5月首次由三部门提出,2010年7月15日,北京为首个执行城市,至今已经实行满13年。她也认为,在房地产市场下行的背景下,以往制定的限制性政策的解除符合政策基调,预计其他一线城市跟进概率较大。
易居研究院研究总监严跃进表示,预计9月初其他几个一线城市也会出台相关政策,但是否会有条款修正,需要看具体情况。毕竟其他三个一线城市主城区部分区域住房市场还是略偏热,有可能会市区郊区分类调控。但总体上,这意味着房地产政策底已经形成,即2017年以来一线城市过于严厉的购房政策,确实出现了实质性的全面放松。
目前,一线城市房地产市场热度同样处于历史低谷。以北京为例,王小嫱表示,7月二手住宅仅成交9122套,进入8月,截至29日,北京二手住宅成交9687套,仍处于历史较低水平。
杨红侠也认为,广州作为首个落实首套住房“认房不认贷”的一线城市,释放了更加积极的信号,短期其他城市落实相关举措的节奏有望进一步加快,北京、上海和深圳亦存在优化预期,若政策及时优化调整,核心城市房地产市场有望逐渐企稳,从而带动全国市场情绪修复。
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