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美食街东侧入口的大塘港式茶餐厅，现在大门紧锁，曾经连续7年举办鱼粉节的彼酷哩烤全鱼，店铺招牌不知去向，只留下裸露着钉子的木匾，街区一角张贴的四张巨幅海报有两张已经破碎，其中“许留山”甜品店的海报上依稀可见“新品上市”几个字，主打牛蛙的餐厅门口，几个落满灰尘的玩偶雕塑孤零零地站立，见证了这条街的繁华和衰败。

记者了解到，大上海城于2007年4月开业，2012年步入巅峰，在当初以超市量贩、百货卖场为消费主流的时代，大上海城通过体验化业态、舒适的空间感受和差异化的经营吸引了大批客户群。

当时的二楼、三楼露天美食街，集聚着绿茵阁、土大力、鸡装箱、黄记煌、味千拉面等初代“潮牌”餐饮，还有多家单价超过20元的饮品。每到周末，大部分餐厅都需要排队等位，三五成群的年轻人挤满这条三米多宽的街道，人手一杯水果茶，吃完饭后再去6楼奥斯卡影院看一场电影，或相约5楼的电玩城，是郑州大多数80后、90后的回忆，也是郑州几年前最流行的消遣方式。

最初的大上海城，从业态组合、功能设置到经营思路，称得上当时郑州独一无二的综合性商业街区，在很长一段时间内，也成为孕育郑州本土初创品牌的摇篮。

那么，这样一座成功的商业综合体，为什么会走到如今空无一人、面临法拍的境况？

【分析】股权过于分散，限制了经营提升和品牌调整

“大上海城股东太多，业权分散，意见不统一而且难以管理，走到现在这一步，是业内早已预料的结果。”一位从事商业综合体运营的资深业内人士认为，业权的不统一和一部分商铺的返租即将到期，都极大限制了该项目后续的经营提升和品牌调整。

另一方面，附近华润万象城、丹尼斯大卫城的先后开业，熙地港、正弘城等新兴潮流地的冲击，也打破了原有的市场竞争格局。

“而且一个商业综合体的良性发展，要建立在具备专业、稳健的运营基础上。”上述业内人士解释称，商业地产的经营需要通过持续的投资,进行维持和提升，运营的好与坏也会直接影响到资产的价值与增值空间，“在大上海城发展势头良好时，股权人都赚钱，大家也愿意花钱升级改造，但市场一旦下行，再让小股权人掏钱改造，就比较困难了。”

记者咨询多位商场品牌运营，得到的说法也是如此。

“从商业地产的发展趋势来看，零散出售产权的商铺很难成为成功的商业模式。除了在经营过程中可能会产生的诸如业态重合、产权纠纷等麻烦，由于营业利润得不到保障，还很有可能导致商户不再按时交纳租金。”一位运营总监表示，商户做不下去，业主的租金收益自然会泡汤，一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致矛盾激化，从而形成恶性循环。