小区道路两旁的灯箱广告　

电梯广告随处可见

　　日前,杭州一小区向业主派发百万元广告费等经营性收入,在全国范围内引起广泛关注。按照《物权法》等法律规定,小区内的广告等经营性收入归全体业主所有。但记者调查发现,省会郑州市的小区物业几乎都不向业主公示这些“不菲”的经营性收入。

　　物业公司普遍违规,却没有相关政府部门的监管和处罚,违法成本低法律成了一纸空文。即便有业主要求物业公开这些费用,也是屡屡遭拒。谁动了广大业主的广告费等经营性收入?当物业违规已成为普遍现象,广大业主该如何维护自己的合法权益?

　　A

　　质疑

　　业主从没见过小区广告费的影

　　日前,杭州市下城区星都嘉苑小区业委会发布公告,决定将小区今年8月底前结余的99万元经营性收入全部分发给全体业主,消息一经发布便引起了社会的广泛关注。

　　小区的经营性收入一般包括小区广告、停车位等,其他小区的业主也能享受到这一收入吗?为此记者展开了调查。

　　11月8日上午,记者来到位于郑州市城东路上的正商幸福港湾小区B区。一进大门,小区主干道西侧竖立的两面灯箱广告牌便映入眼帘,记者注意到这些都是酒类广告。正对着小区门口的一面灯箱广告牌则是一家商业银行的广告。

　　记者在该小区2号楼3单元电梯处看到,该电梯厢内三面全都是框架广告,广告对象分别是某汽车品牌、某房地产、某整形医院,电梯门上还有一个展览会的广告。

　　在郑州市航海路上一大型小区内,记者看到该小区公共区域的广告更是琳琅满目,主要道路交叉口、地下车库道闸、车库墙壁、电梯厢里到处都能见到。

　　“以前还问过物业广告费的事情,但是一提起这个话题他们就相互推诿,到现在也没个正式答复。我们更不知道收入的这些钱都花在哪了。”该小区一位业主告诉记者,他在这里买房后这些广告就存在了。

　　郑州市紫荆山路紫金苑小区的一位业主告诉记者,如果成立业主委员会还有希望找物业要这笔属于业主的广告费,否则想要拿到这笔钱几乎不可能。

　　记者在调查中发现,小区内广告泛滥的情况很普遍,但走访的小区中没有一位业主见到物业公示过这笔“不菲”的广告费。

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　　调查

　　物业每年广告费收入可达百万

　　小区内的这些广告都是谁在操作?收益又装进了谁的口袋?

　　记者以某白酒厂家需要做广告为由,联系上了河南一家专门经营小区广告的传媒公司。该公司张姓工作人员告诉记者,白酒适合做小区灯箱广告和电梯厢框架广告,具体费用要看小区的位置、档次和规模。

　　“一般的小区,一面灯箱广告一个月得2000元。”张姓工作人员说,电梯厢内的框架广告,不同的小区一周的价格在100至200元之间。

　　该张姓工作人员告诉记者,他们公司与小区物业签订有协议,公司每年都要支付给物业很多广告牌租赁费。

　　采访中,记者了解到,物业公司大都不直接经营小区内的广告,而是承包给广告公司,广告公司将小区内的广告分为灯箱广告、电梯广告、道闸广告等进行对外招商。

　　为了解小区物业在广告方面的收入,记者联系上了曾经在我省某广告公司就职的刘先生。

　　刘先生说,广告公司从小区物业拿到的广告经营权,按年将钱支付给物业,经营风险由广告公司承担,“小区物业只赚不赔”。

　　对于物业的收益,刘先生举例说:“就拿电梯厢来说,一部电梯有3个框架广告,1个电梯门广告。一个电梯厢,广告公司一般需要支付给物业的费用在400元到2000元之间。越是知名高端小区费用越高。”

　　刘先生以城东路上一个拥有4栋高层的小型小区为例,给记者算了一笔账。广告公司需要支付给物业的费用为每部电梯每月600元左右,20部电梯,一年共14万元左右。位置好的灯箱广告一年得给物业七八千元,加上道闸、地下车库广告,全部加起来,物业一年在广告费方面的收入在20万元以上。

　　“这只是一个普通小型小区的收入,如果是大型高端社区,物业一年的广告收入超过100万元。”刘先生说,另外,小区物业还会收取送奶、开锁等公司和商业活动的“进场费”。

　　C

　　现状

　　物业违规已成为一种习惯

　　采访中记者了解到,一些业主根本不知道这些广告费属于业主共有,也有很多业主知道广告费属于全体业主,但想从物业那里要到这笔费用,并不容易。

　　“业主委员会有权要求物业公示这些收入。”郑州市嵩山南路旭辉佳苑小区业主张女士告诉记者,他们小区业主委员会计划成立3年了,但物业从中破坏,到现在依然没能成立。

　　郑州市航海路上的发展南郡小区业主高先生说,这些广告费分到每户业主头上的并不多,一般业主只要感觉物业服务到位,也就不会给物业计较太多,更不会花很多精力与物业较真。

　　“郑州很多物业公司都是开发商把持的,不会让业主成立业主委员会。”高先生说。

　　当然,也有个别成立业主委员的小区,业主能够享受到小区的广告费等经营性收入。2014年,郑州市隆福国际的业主经过多年努力,成立了业主委员会,就小区广告费等收益进行了分配。

　　郑州市中州大道上永威翡翠城小区物业一位工作人员告诉记者,小区收取广告费主要用于抵充物业工人工资,对小区设施进行维护等。但当记者问去年小区一共有多少广告费收入时,这位工作人员表示时间太长记不清了。

　　郑州市紫荆山路上一小区物业工作人员表示,工人工资一直涨,物业成本上涨得厉害。另外,电梯保养、线路老化维修、道路老化维修、补充草皮等,物业费很难涨,只能用广告费等收入来填补物业费的不足。但广告费具体用在哪?有没有相关清单?该工作人员也说不清楚。

　　记者连续咨询了几个小区物业公司工作人员,有工作人员称需要请示领导,有工作人员说,物业成本上涨,需要补贴人员工资以及小区的设施维护。

　　对于物业说法,业主并不认可。“如果这些收益都用来补充物业经费,或者维护小区公共设施,那就全部公示出来,不就说清楚了。物业不公示,还遮遮掩掩的,心里肯定有鬼。”一小区业主告诉记者。

　　业内人士坦言,因为很少有业主会因为小区广告费而较真,物业公司私自“扣下”这些钱也就成了一种“潜规则”。

　　郑州也有较真的业主,比如郑州市富田丽景小区在2003年便成立了业主委员会,该小区广告费、小区公共房屋的收益及停车费等都会在公告栏内公布。另外,公共水电费业主从来不用缴,业主委员会每月都会和物业对账,每半年向全体业主公示收支明细。

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　　法律

　　小区广告费归全体业主

　　在法律上,物业公司是否有权单方面让商家在小区公共区域发布广告?这些广告收益该归谁所有呢?“从所有权的角度来说,在小区公共位置引入商业广告,属于利用业主共有建筑物或附属设施进行经营的行为。”河南国基律师事务所律师杨晓楠说,根据物权法第73条的规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。因此,小区内是否设置广告、费用如何收取、收益如何分配等相关事宜,广大业主拥有决定权。

　　杨晓楠说,根据《物权法》的规定,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,有关共有和共同管理权利的其他重大事项等,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　“没有经过业主的同意,物业公司不能擅自在小区内设置广告位,也不能单方面让商家在小区的公共位置发布广告,自己收取相关收益。”杨晓楠说,根据《物权法》的规定,物业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。物业公司只是广大业主聘用的“管家”,对于小区公有部分的管理,业主才有占有、使用、收益和处分的权利。

　　“物业公司收取的广告费,应该首先补充到维修基金中。”杨晓楠说,“根据国务院《物业管理条例》第55条的相关规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”

　　另外,根据《物业管理条例》的规定,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并对单位处5万元以上20万元以下的罚款。

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　　期待

　　让守法成习惯监管不能缺失

　　物业公开广告费等经营性收入的障碍在哪里?是业主怠于维权,还是有其他原因?广大业主该如何维护自身的合法权益?

　　采访中记者了解到,没有成立业主委员会的小区,物业不会主动公开广告费等公益性收入。根据公开报道,郑州市成立业主委员会的小区不到10%,物业收走了本该归全体业主的经营收入,很难再反馈给广大业主。

　　针对物业的普遍违规行为,该由谁来管理呢?郑州市房管局工作人员程建颖在接受媒体采访时曾表示:“我们只是对物业公司的服务质量和承诺承担监管责任,小区广告这一块儿的执法权并不在房管局,具体是工商局还是别的部门,相关法规没有明确规定。我们在接到投诉时,也只是去协调一下,但没执法权。”

　　业内人士指出,物业公司之所以不向业主公开广告费,存在普遍违法的问题,主要在于很多业主怠于维权,政府职能部门监管不力,物业公司违法几乎没有违法成本。

　　现实中,业主该如何维护自己的合法权益呢?

　　“物业公司如果不通过业主同意,在小区公共区域设置广告,并将收益占为己有,业主委员会可起诉物业公司,要求恢复原状,赔偿损失或者返还收益等。”河南新动力律师事务所律师朱广晓说,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,法院应予支持。

　　朱广晓说,很多小区没有业主委员会,政府职能部门应该发挥作用,加大行政指导、监督和处罚力度。政府相关职能部门首先应该明确执法权,加大执法力度,纠正物业违规行为,维护广大业主的合法权益。(记者郭跃华/文王富晓/图)