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　　映象网讯(记者 贺海龙)“卖房脱贫”，临近年底再度成为部分上市公司实现扭亏为盈的利器。如此背景下，也不乏部分上市企业拟选择此时溢价“接盘”，如此操作令人惊异。 据Wind数据显示，截至2018年12月初出售房产资产的上市公司达42家，涉及的公告次数达61次，比2017年全年45次还多。

　　将河南中原高速公路股份有限公司(下称“中原高速” 600020.SH)作为河南交通投资集团有限公司(下称“交投集团”)的高等级公路、大型和特大型独立桥梁项目投资与经营业务的最终整合平台进行打造，转手却计划将地产资产一块儿打包装入上市平台;专注主业还是多元化经营，买公司还是卖房，市场质疑声此起彼伏。

　　专注主业 转手打包装入地产

　　12月12日，中国证监会副主席阎庆民在2018央视财经论坛暨中国上市公司峰会上对上市公司的发展建议时表示：专注主业，这是2008年金融危机后最大的教训，包括国企在内跨业太大了难以控制风险，上市公司要增强社会责任，加强信息披露以保护投资者尤其是中小投资者的合法利益。

　　“为支持中原高速发展，将中原高速作为集团高等级公路、大型和特大型独立桥梁项目投资与经营业务的最终整合平台进行打造。”2011年3月4日，交投集团发布了避免同业竞争的承诺函，承诺对于集团及所属公司的高等级公路、大型和特大型独立桥梁，用5年左右时间，将符合注入上市公司条件的项目通过符合法律法规、中原高速及双方股东利益的方式注入中原高速。

　　2016年3月3日，据交投集团关于承诺履行延期函显示，由于履行承诺存在政策性制约因素，该承诺尚未有实质进展，并承诺对于“对于集团及所属公司的高等级公路、大型和特大型独立桥梁”用3年左右时间(即不晚于2019年3月4日)，将符合注入上市公司条件的项目通过符合法律法规、中原高速及双方股东利益的方式注入中原高速。

　　眼看承诺期限再次临近，交投集团能否如期兑现承诺牵动着投资者的心。

　　2018年12月8日，中原高速发布关于公司资产置换暨关联交易的公告(下称“资产置换关联交易”)，中原高速控股股东河南交通投资集团有限公司(下称“交投集团”)拟通过资产置换的方式完成相关承诺。

　　资产置换关联交易显示，交投集团拟将河南高速公路发展有限责任公司(下称“高发公司”，系交投集团的全资子公司)及河南高速房地产开发有限公司(下称“高速房地产公司”)的股权与中原高速持有的河南新永高速公路有限责任公司(下称“新永公司”)的股权进行置换。

　　中原高速作为一家公路运输业上市企业，自成立上市以来核心业务为高速公路投资建设和经营管理。2018年上半年，中原高速交通运输业营业收入占总营业收入的86.12%，贡献了同期公司利润的九成左右。而房地产业务在中原高速的总营业收入中占比约仅有5.29%，同期对公司的利润贡献中占比也仅有约6.16%。

　　“将中原高速作为集团高等级公路、大型和特大型独立桥梁项目投资与经营业务的最终整合平台进行打造”的承诺犹在投资者耳畔环绕，但交投集团“转身”却将高速房地产资产塞入拟置换资产中，多元化经营的角度对于市场和投资者而言或更容易理解一些。

　　注入资产 多元化经营

　　2018年半年度报告中中原高速对于公司的经营模式上也曾提到“在主业稳健的基础上，大力发展多元化项目并形成了以路桥经营为主，银行、信托、保险、股权债权投资、基金、房地产、路域经济开发为辅的多元化发展战略格局”。因布局有创投业务，中原高速或受其影响二级市场上其股价也曾出现了连续的上涨，获得了市场投资者的强烈关注，多元化经营或也带来了惊喜，此次待装入的地产资产能否再次收获惊喜是投资者更加关心的。

　　对于投资者而言，若不考虑交投集团最初“将中原高速打造路桥整合平台”的承诺背景，仅从多元化经营的角度，房地产业务确实是中原高速多元化经营中的一环。如此一来，高速房地产公司资产中有哪些优势可以帮助中原高速房地产业务快速发展呢?

　　目前从高速房地产公司的资产收益状态看，暂时恐难令市场投资者满意。下图是映象网记者根据资产置换关联交易整理的部分数据，从整体上先看高速房地产的营收概况如下：

　　2017年底，高速房地产公司实现营业收入约3.17亿元，净利润不到5千万。2018年前三季度营业收入不到1亿元，净利润约为-716.88万元。什么魅力让大股东努力将其装入上市公司平台，只看这些结果显然不太让人满意。

　　从高速房地产公司的具体资产分布或能为投资者还原一个更为清晰的“资产轮廓”，交投集团给中原高速到底是什么市场投资者从中或能找到自己的答案，下图是映象网记者根据资产置换涉及的相关评估报告整理的部分数据。

　　截至2018年9月30日，高速房地产公司的流动资产中，货币资金、其他应收款、存货、其他流动资产账面值分别约为2835.82万元、2.77亿元、3.43亿元、3199.43万元。其中高速房地产公司资产中占比较大以及资产整体增值率较高的部分自然就获得了更多市场的关注，如其他应收款、存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产等。

　　高速房地产公司的存货为开发产品及开发成本，其中开发产品主要位于郑州的奥兰花园及周口东新区的奥兰天和家园，目前已基本销售完毕，剩余的开发产品采用“市场法”进行评估。

　　开发产品市场法具体测算步骤如下：

　　A估算预测评估基准日时的房地产销售金额;

　　B估算预计房地产销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税、及适当数额净利润。

　　A-B=评估价值

　　而开发成本则主要包括1136项目和周口项目部二期用地，由于上述项目尚无设计方案，开发周期及预售时间尚未确定，依据评估对象特点及资料收集情况，对于养殖用地，采用成本法评估，对于商住用地采用市场法及基准地价系数修正法评估。

　　具体情况如下：

　　高速房地产公司的长期股权投资系对信阳奥兰置业有限公司、海南奥兰置业有限公司、郑州奥兰置业有限公司、河南高速物业服务有限公司及河南绿地商城置业有限公司的投资具体如下：

　　信阳奥兰置业有限公司成立于2012年4月，截止2018年9月30日尚有未售住宅1762.28㎡,商铺2569.80㎡，车位91个(1269.09㎡);海南奥兰置业有限公司成立于2012年3月，海南一期项目于2013年12月正式销售，截止评估基准日尚有未售住宅2877.69㎡,商铺1727.25㎡;郑州奥兰置业有限公司成立于2014年8月，其中可售面积包括住宅119527.38㎡，商铺3620.26㎡，车位1321个，地下室9377.58㎡，“奥兰和园”项目于2016年6月开工建设，2016年9月开始预售，预计于2020年6月竣工。

　　高速房地产公司的投资性房地产位于郑东新E福禄街16号高速奥兰花园，建成于2010年12月，面积共计16638.46㎡。截至2018年9月30日均正常使用，其中有建筑面积为6033.27㎡的房产未办理房屋所有权证。结合投资性房地产的特点和所在地的市场发育情况，分别采用收益法或者市场法进行评估。

　　高速房地产公司的固定资产主要包括房屋建筑物、车辆及电子设备。固定资产账面价值约2551.31万元，而评估值为5523.32万元，增值率216.49%，增值2倍多的固定资产则主要为2010年12月建成4604.95㎡钢混房屋建筑物;车辆包括普通客车、帕萨特汽车、丰田轿车等共计15辆;电子设备包括台式电脑、夏华彩电、便携式计算机等共计617台(个)等。

　　卖房是个技术活儿

　　"几年前，卖房创业，现在公司刚刚盈利，而我却买不起房了"此前在网上疯传的段子，曾给不少人一种莫名的酸楚。如今与上半年房地产市场的火热，难料当下“有价无市”的尴尬，如何找一个合适的买方以高位变现俨然是一个技术活儿。

　　社科院近期在报告中预测：2019年楼市可能平稳调整和再度分化。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。

　　据上证报资讯不完全统计，今年以来沪深两市合计有65家公司进行了剥离资产的相关操作，除了极少数公司是自救或为转型做准备，90%以上都是剥离非核心主业，剥离房地产业务似乎已成为非地产类上市公司的共识。

　　由上可以看到，高速房地产的资产中除了两块儿尚未有明确开发涉及方案的土地外，其资产中庞大规模待售的住宅、商铺、车位等资产更是占据了相当部分。仅以存货中的剩余产品为例，按照市场法估值装入上市公司。

　　此次注资无论是从“专注主业”还是“多元化经营”的角度，此次交投集团选择将高速房地产公司资产打包注入上市公司平台的用意看起来或多或少都有些不太契合，从一系列动作上反而更容易让市场和投资者联想到上市公司“买房”。目前相关交易还在进行中，对此我们也将持续关注。

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