映象新闻

去年12月30日，距离拍卖结束最后的72秒，成都市民刘正坤在淘宝网上花123万拍下了一套法拍房，这套房子面积256平方米，产权40年。

但是，这套房子却已被原房屋所有人李娟出租了40年。

也就是说，如果按照“买卖不破租赁”的原则，在40年产权期內，买房人刘正坤都无法行使该房的使用权。

李娟认为，刘正坤明知有人租赁而购买，应该自行承担责任；而刘正坤认为，李娟的租赁合同是虚假的，利用“买卖不破租赁”法律原则逃避法律惩罚。

原告：

拍下房子前多方查询

认为租赁合同假的

8月14日，刘正坤诉李娟、李浩宇、刘畅排除妨碍纠纷一案在武侯区人民法院第一次开庭审理，红星新闻记者进行了旁听。

刘正坤起诉书（部分）

据拍卖公告显示，这套房子位于武侯区科华中路2号，建筑面积为256平方米，拍卖时间为去年12月13日，截止日是去年12月30日。

在法庭上，刘正坤陈述说，他留意到成都高新法院拍卖这套房子，联系了高新区法院进行咨询，该院工作人员跟他说，有案外的人对房屋主张租赁权。

刘正坤称，“高新法院工作人员跟我说，这个我们只是告知，你要自己去核实判断。”刘正坤据此揣度，这是高新法院工作人员“对租赁不认可”的暗示。

去年12月29日，他到房屋所在的物业中心进行核实，物管工作人员很警惕，先给原来的业主李娟打了电话，征得李娟同意后，物业给他提供了两个电话，这两个电话后被证实一个是李娟的，一个是李浩宇的。

“李娟的电话没有打通，李浩宇在电话中跟我说，不要买这个房子，已经租赁了四五十年，除了他在租之外，后面还有人租。”

刘正坤说，他想去找李浩宇当面核实，要求其出示租赁合同，询问合同签订时间等，均遭到拒绝。

李浩宇

刘正坤说，去年12月30日一早，他再次跑到物业中心，当时物业中心的人跟他确认，这套房子就是业主李娟在使用，根本没有对外出租。

而在庭审后，记者就物业核实部分向刘正坤确认，他是否向法院提供相应的书面证据，他表示“无可奉告”。

“物管跟我确认后，在距离拍卖结束最后的72秒，我拍下了这套房子。”刘正坤说。

《高新区法院拍卖确认书》显示，成交价为123万。

庭审前，原、被告分别交换了证据，刘正坤从高新区法院复印了李娟与李浩宇、刘畅的租赁合同，但仅有复印件，没有原件。

租赁合同显示，李娟由于拖欠李浩宇电线货款250万，无力支付，以科华中路这套房子的租赁使用权作为抵偿，自2013年11月1日至2033年10月31日止，20年使用权租赁价共计246.7万，签订日期为2013年10月26日。

李娟与刘畅签订的租赁合同显示，李娟拖欠刘畅管材货款275万，以科华中旬这套房子的20年使用权作为抵偿，从2033年至2053年止，年租金价为13.824万，总价276万，合同签订日期2013年7月6日。

李娟（乙）与李浩宇（甲）所签协议书

被告：

拍卖前原告已知有租赁瑕疵

应承担后果

8月16日，红星新闻记者在一家奶茶店见到了被告李娟和李浩宇，他们回应了庭审中的一些疑问。

李娟说，2008年她在成都市武侯区桂溪房地产开发公司担任上锦医院工地的项目经理，负责水电安装，由于公司拖欠货款和工人工资，导致她无法跟材料供应商李浩宇、刘畅结清货款。

李娟

“他们逼我逼得很紧，我又确实没有钱，只好跟两人商量，用房屋使用权来抵偿。”李娟说，她先与刘畅商量好，将房子后面20年租给他，再将前20年租给李浩宇，所以刘畅的合同要早于李浩宇签订。

“签合同时，刘畅虽然60岁了，但是他经济实力比李浩宇好，他确定自己可以活到120岁。”

李浩宇向记者解释说，为李娟供应电缆，两人合作期限长达四年，一直未谋面，一直到2012年的三四月份结账时，两人在郫都区上锦医院工地第一次见面。

“我是一个翘脚老板，除了出钱，进货和出货均交给员工去办，手下有四至六个员工。”李浩宇说，李娟拖欠他500多万货款，用了两套房子的使用权作为抵偿，其他货款用现金偿还，现在已经全部结清。

拿到房子使用权后，李浩宇又拜托李娟将房子出租给第三方使用，直到2018年4月，他将房子收回。不过记者留意到，李浩宇与房子所属的物业管理协议时间为2018年11月。

李娟说，2016年1月，因为前夫与某公司有借贷纠纷，被人起诉至高新区法院，然而，由于缺席审判，2017年4月14日，到了判决执行阶段，她才知道自己被列入失信人黑名单，自己名下的5套房产被冻结。

“当年4月10日我飞去北京开会，4月14日就买不了飞机票，飞不回来了。”李娟说，当年7月，她以借贷时已经与前夫签订分居协议和缺席审判为由，申请此案再审，被法院驳回。

2018年12月29日，科华中路这套房子被拍卖。拍卖前，刘正坤致电李浩宇确认是否有人租赁房屋，也是拍卖前的唯一一次核实。

“我已经跟他说过，有人在租，可是他还是要买，这套房子，参与竞拍的只有他一人。”李浩宇说，刘正坤拍卖前已经知晓有租赁，已经知晓房屋有租赁瑕疵，应该自行承担后果。

转眼到今年2月15日，刘正坤拿着执行裁定书，要求李浩宇从科华中路这套房子搬出，要求搬出不成，于今年5月26日提起诉讼。

庭审焦点：

公告表示确认？债权债务关系是否成立？

红星新闻记者梳理发现，原、被告庭审争议焦点有二：

第一，高新法院拍卖公告称，有案外人主张租赁权，以及刘正坤在《拍卖成交确认书》的签字，是否意味着高新法院对李娟和李浩宇、刘畅租赁合同的认可？

李娟提供的《拍卖标的调查情况表》中载明：有案外人主张租赁权，租赁情况请买受人自行核实。“刘正坤在2019年1月18日签过的拍卖成交确认书签过字，上面就载明，对拍卖过程及结果予以认可，对自己的竞买行为负责，证明刘正坤对标的物存在租赁权瑕疵及风险是明知，是接受的。”李娟和李浩宇代理李律师说，这套房子估价为219万，正因为存在租赁权瑕疵，价值贬损，才以123万元的低廉价格成交。“买受人明知拍品存在瑕疵，中拍后又要求回复权利原状，是一种无视拍卖规则，违背诚实守信的表现，要求法院驳回他的诉讼请求。”

李浩宇认为，如果刘正坤胜诉，“他一旦得逞，以低价买了房子，又把我赶走，就两头占好，我这200多万完全损失了。”李浩宇说，如果刘正坤对高新法院拍卖公告的认可有异议，应该去找高新法院。

刘正坤在庭审中抗辩中说，高新法院的拍卖公告是一种格式公告，而公告也明确“让买受人对租赁主张进行自行核实。”

“如果高新法院认可这份租赁合同，它就会在公告中对租期、租金以及租金缴纳方式进行公示，可是高新法院并没有展示，说明是对租赁合同的否定，被告抓住公告中‘房屋瑕疵由买受人承担’这一点，被告即便签订虚假租赁合同也要买受人遵守，不是这个逻辑。”刘正坤说。

第二，李娟与李浩宇、刘畅的债权债务关系是否成立？

在答辩环节，李浩宇自称经营电缆，然而对经营项目一问三不知。被告没有提供双方有交易的第三方证据，如银行流水、交税证据。

刘正坤认为，李娟与李浩宇、刘畅的债权债务关系是否成立，是两份租赁合同是否成立的关键。“如果租赁合同是真实的，那我认，如果不是真实，就是以合法的形式逃避法律惩罚，以掩盖非法侵占他人财物的目的。”

对于庭审中刘正坤一直紧追不放的“李娟与李浩宇是否存在债权债务关系”，被告代理李律师认为，与本案无关。

行业人士：

“买卖不破租赁”是保护善意的租客

“四川安企汇利”不良资产处置团队负责人李国均认为，从本案来看，刘正坤通过人民法院的司法处置程序，合法取得房屋所有权，应当予以保护。

刘正坤发现其房屋被案外人占用使用，可以要求案外人搬离，拒不搬离的，刘正坤应当通过排除妨碍的法律程序，申请法院强制执行搬离。

本案中，李浩宇依据租赁协议占用房屋，在高新法院依法处置涉案房屋时，李浩宇若认为自己的租赁权受到侵害的，应当向处置法院提出执行异议，以执行异议和执行异议之诉的方式来维护自己的租赁权利。

本案中一旦被告胜诉，相关判决书发生法律效力，李浩宇的租赁协议就得到法院的保护，刘正坤只有通过向李浩宇协商，商议解除原租赁协议，并进行合理补偿，以达到清空、收回房屋的目的。

“买卖不破租赁”在《物权法》中是为了保护善意租客，在房屋产权变动过程中，不因产权的变动而影响已经生效的租赁合同。该条款的规定，仅是保护善意租客。

如被执行人为了干扰法院的执行，恶意设置执行障碍，擅自在房屋查封后，或者在房屋已经设置了抵押权的基础上，与案外人签订虚假的租赁协议，以达到对抗法院执行的目的，这种租赁关系是不受法律保护的，人民法院除了依法判令租赁合同无效外，还应当依据拒不执行判决、裁定的相关条款，对被执行人、案外人处于罚款、拘留等处罚。情节严重的，应当依法追究相关人员刑事责任。

文中当事人为化名

来源：成都商报