在经历了“金三”的成交量高位后,多城二手房市场在“银四”出现大幅回落。公开数据显示,4月份,上海二手住房成交17334套,环比下降26.71%;北京二手房住宅网签13997套,环比下跌37.3%;杭州二手住宅成交5883套,环比下降32.7%;南京二手房成交11318套,环比下跌13%;合肥二手房成交量2127套,环比暴跌40%。
价格方面,据诸葛数据研究中心监测数据,4月100个重点城市二手住宅市场均价为15662元/平方米,环比下降0.15%,较上月扩大0.05个百分点;同比下降0.4%,较上月扩大0.13个百分点。
“一季度,前期积压需求集中释放叠加部分入学购房需求释放,热点城市二手房市场成交快速上升,成交量处在2019年以来同期高位。而4月份受挂牌量持续走高影响,二手房价格承压,多数城市价格环比下跌。”
5月10日,中指研究院市场研究总监陈文静在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,二手房市场的城市分化较为明显,4个一线城市二手房价格环比均上涨,表现相对稳健;二线城市和三四线代表城市的二手房价格环比分别下跌0.18%和0.22%,价格表现走弱。”
陈文静指出,伴随着前期积压需求的快速释放后,4月份购房者入市动能不足,各城市二手房活跃度普遍回落。整体来看,4月二手房成交量的回落,一方面受季节性因素影响,另一方面也是积压需求带动的高基数下的正常回落。
与此同时,购房者的热情在数据表现上同样直观。58安居客统计显示,4月全国40城二手房购房需求热度出现较大幅度的回落,看房需求热度指数为0.65,环比上月下跌了16.7%。
“在持续保交楼、旧改房票只能购买新房等一系列利好新房市场的政策加持之下,二手房市场相对就冷清了不少。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示,二手房市场景气度指数在4月出现明显拐头向下走势,并且已跌至偏冷和冰封的临界值,主要也是需求不足导致。”
判断楼市趋势,不能只看“环比”
4月份二手房成交量正常吗?
“业内普遍认为,单月交易量1.5万套是一条基准线,低于这条线,市场是偏‘冷’的。”上海中原地产分析师卢文曦说,经比对可发现,4月份的交易量其实处于正常范围。
记者发现,不少自媒体号是根据环比数据得出“重挫”“暴跌”等结论,但却忽略了,上海3月份的楼市是比较活跃的,交易量达到2.4万套,创下19个月以来的最高值。如果拿3月作为基数来比较,自然显得落差较大。
“我在中介行业做了11年,楼市出现短期波动是正常的。”上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲认为,4月份二手房交易降温,属于市场的理性回调。
在上海链家研究院首席分析师杨雨蕾看来,回落原因有二。一是,今年年初积累的购买力已经得到充分释放。二是,4月份穿插了清明假期和五一小长假,如果剔除节日因素,链家在全上海的带看量还是平稳的。
“受大环境影响,市场预期没有显著回升,购房者做选择比较理性。”上海中原地产门店负责人李晓乾说。其门店在4月份共完成4单二手房交易,均属于有自住需求的置换型交易。“其中有两单是‘以小换大’,业主本来就住在花木路附近,但是家里人口变多,就决定在附近换一套更加宽敞的房子。还有两单是孩子有学位落户需求,家长把房子换到了花木路附近。”他说。
二手房市场将平稳发展
麦田房产数据显示,经历了2月、3月的成交快速上涨之后,4月北京二手房市场回归理性。根据北京住建委官网数据统计,截至4月26日,北京地区4月二手房成交12101套,同比上涨1.1%,环比下降26.2%。预计4月二手房成交量在1.4万套左右,和去年同期基本持平。
业内人士表示,和3月相比,北京二手房成交量下滑近三成,一是因为“小阳春”过后,需求正常回落;二是今年“小阳春”前期积压购房需求较多,成交量创下近年新高,使得4月成交量回调比较明显。
价格方面,麦田房产数据监测显示,4月北京二手房挂牌均价维持平稳,整体来看业主对市场的预期比较稳定。不过,4月二手房议价空间和3月相比扩大0.23个百分点,对于一些着急成交的业主来说,在4月愿意用更多的价格让步来换取成交。
4月二手房挂牌房源量继续增加。麦田房产数据监测显示,4月北京二手房挂牌量环比增长4.5%。虽然新增挂牌房源量和上月相比有所减少,但因为成交放缓,导致在售房源总量增速依然维持高位。
政策方面,虽然北京3月底启动了存量住房交易“带押过户”,进入4月又透露将由房山试点“一区一策”调控政策,但从实际效果来看,这些政策暂时对买卖双方没有明显影响。进入4月以后,购房者心态更加平稳,随着挂牌量的持续增加,业主需要合理定价才能加快成交。整体来看,在政策维持稳定的前提下,预计5月北京二手房市场将维持平稳发展。
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