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 (原标题:前五名地产商负债近1.6万亿,恒大发动13万员工参与卖房)

 在楼市调控政策持续收紧、融资渠道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下,房地产行业的资金实力正在接受着严厉的考验,在融资渠道不断受限的情况下,想方设法卖房促进销售回款成了地产商最好的选择。

 销售额前5名开发商,有息债务合计高达15850亿元

 “资金链紧张基本是各家房企面临的共同难题。项目上的各个环节都是一环紧扣一环,一旦其中一个出现问题,整个项目就面临着崩盘的危险。” 一名地产从业者对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,“看财报的话,大部分上市房企的销售额都不错,但事实上大家的销售规模增速已经放缓了,加上现在借钱也难,现金流和债务问题让企业承受着不小的压力,所以很多开发商都把回款保证现金流归为工作的重中之重。”

 澎湃新闻从2018年上半年销售额排名前5的开发商的财报中发现,在销售业绩大涨、营业收入大增和净利上涨的同时,前五名开发商的有息负债高达15850亿元。

 其中,中国恒大(03333.HK)达到6762亿元,碧桂园(02007.HK)2945亿元,万科集团(000002.SZ,02202.HK)1794亿,融创中国(01918.HK)2098亿元以及保利地产2251亿元。

 据Wind数据显示,截至6月30日,房地产行业资产负债率为79.46%,相比一季度环比上涨0.6%,同比上涨1.44%。

 资金是房企的命脉,高负债一直是房地产行业的“生存法则”,依靠高杠杆、高负债来实现规模的扩张。但在面对去杠杆和融资渠道收紧的现实情况下,多数开发商不约而同的选择了减缓规模扩张和去杠杆降负债的路径。

 据恒大研究院发布的报告显示,2018年下半年开始,房企将逐步迎来偿债高峰期。

 截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿,规模最大的是房地产开发贷,其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

 恒大急增员工卖房指标,大爷大妈“帮忙”到访楼盘要价翻三倍

 作为资金密集型的房企,快速卖房变现、迫切的回款成为房企应对来自金融机构债务偿还压力的渠道之一。

 澎湃新闻从获得的一份恒大集团《2018年“金九银十”销售政策及全员营销重大奖励办法》的文件中看到,恒大集团在2-3月份的全员营销卖房的活动中累计成交金额达到170亿元。在集团13.7万员工中,90%的员工、共12.2万人参与了全员营销,合计推荐到访514万组,合计推荐成交15765套,金额170亿元,共计有10907名员工获得佣金及奖励,合计发放佣金及奖励3.03亿元。其中,最高个人奖励高达97万元。

 值得一提的是,此次恒大在员工推荐购房方面对于员工的奖励也比以往的力度要大。文件内容显示,若客户交齐首期款签署合同之后,除原有1%佣金给予员工额外1%佣金奖励,即按成交总额的2%计发佣金。

 恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销,一次在春季,另一次则在楼市的“金九银十”之前。

 一名知情人士对澎湃新闻表示,“公司要求在9月30日之前,员工要完成60个名额的到访指标,即带人实地到楼盘签到访问。3月份的时候还只让完成30个指标,这次直接翻倍了。”该知情人士直言不讳的说道。“三月份的时候为了完成指标不得不去找外援,比如找大爷大妈来排队帮签到,价格是10块钱一个人,现在我们的指标名额提高了,大爷大妈的价格也抬高了,最便宜的也要35块钱一个人了。”

 澎湃新闻在网上发现,目前有专门从事恒大到访签到任务的团队,称加急单可当天完成,价格为50元/人,正常三天左右完成,价格为35元/人。商家称,总销量3万余次,三月回访全部通过。

 有分析人士表示,恒大通过恒房通卖房,主要是想要获取更多的有效购房用户,在这些潜在的购房用户中实现购房成交。但员工为了完成指标不被扣罚奖金,不得不采取购买无效用户的做法,实际上对于增加恒大购房成交量并无多大实际用处。

 恒大集团董事局主席许家印更是在内部会议上直接提出,让员工务必重视,排名倒数后三位的董事长要总结失败经验并做检讨。

 按照恒大集团的规定,将集团各中心、部(室)、地区公司、各产业集团及下属单位划分为三大板块,按照员工人均推荐到访量及人均推荐成交套数进行综合排名考核。

 另一名知情人士称,恒大有一套评分考核体系,即成交占比70%,到访占比30%,成交占的比重更大。但是如果大家都没有成交,就要把到访的量往上堆来保证完成指标。