映象新闻

　　□大河报·大河客户端记者孙煊哲实习生冯子雍

　　以前，商品房交付之前，开发商和物业公司就已经签订了《前期物业合同》，业主由于不能参与其中，对合同里的“霸王条款”，业主往往只能被动接受，容易引起纠纷。而由此导致的“物业公司随意涨价”“捆绑水电气暖费，多收手续费”“新物业进驻，老物业赖着不走”“保修期内开发商故意拖时间不修房屋”等不合理现象屡见不鲜。

　　记者获悉，省住建厅今日正式发布《河南省前期物业合同（示范文本）》（下简称《示范文本》），业主的合法权益将得到更好保护，上述因“霸王条款”导致的不合理现象也将在我省成为过去式。据悉，这是我省首次发布此类制式文件，在我省物管史上具有重大意义。

　　意义把权益写进前期物业合同里，业主后期维权更有利

　　前期物业合同指的是，业主在入住新小区之前，开发企业和物业公司签订的物业服务合同。这样会带来一个弊端，业主由于没有参与前期物业合同的签订过程，对合同约定的条款只能被动接受，这也让“霸王条款”有了可乘之机。

　　“我省已出台新版《河南省物业管理条例》，虽平等了物业公司、业主的权益，但是面对物业公司一些不合规的情况，业主保障自己合法权益还是很吃力。”省住建厅相关负责人称，这次出台的《示范文本》，就是要把业主的合法权益写进前期合同里，以合同的形式平等各方权利，这样在以后出现问题甚至和物业公司打官司时，对业主更有利。

　　该负责人称，《示范文本》的出台，对规范我省物管市场，保护业主合法权益，厘清各方责任，减少物业纠纷具有重要意义。

　　热点1物业公司不得以服务内容增加为由上涨物业费

　　【现状】在实际生活中，有不少物业公司，在入驻几年后会以增加保安数量、新添摄像头、升级科技配置等为借口上涨物业费。

　　【新规】今后，这种理由将被认为不合理。《示范文本》中规定，物业公司在服务期间，通过公告、信函、主动承诺等方式增加或提高的物业服务内容，应当视为前期物业合同物业服务内容的一部分，物业公司不得以服务内容增加为由提高物业服务费用。

　　此外，按照《示范文本》的要求，随着物价和人工成本的提高，物业公司如果确需调整收费标准的，应当采用书面征求意见的方式征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　物业公司应当在征求业主意见结束后，在物业管理区域内显著位置公示最终结果。甲方、业主对调整物业服务收费标准有异议的，乙方应当予以书面说明调整的理由和征求业主意见情况。

　　热点2物业公司不得捆绑收费，多收手续费

　　【现状】自大河报联合省住建厅开办“物业问题我来帮”栏目以来，收到数十起关于物业公司捆绑收费，多收、乱收手续费的投诉事件。比如有的小区物业会把物业费和电费捆绑在一起，如果业主不交物业费，最多只能充5元或10元的电费，三天两头就得往物业公司跑；在代收暖气费、水费的时候，物业会多收一部分的手续费。

　　面对业主的质疑，物业公司一般会解释称，由于不少业主拒交物业费，导致公司资金压力增大，不得不采用捆绑收费的办法，从而倒逼业主交纳物业费。

　　【新规】对此，《示范文本》也有明确规定：物业公司接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

　　热点3物业公司扩大收费范围、重复收费的，业主有权拒交

　　【现状】物业公司多收费、乱收费、重复收费是物管行业中最常见的违规行为，也是历来业主投诉最多的类型。

　　【新规】而把这类问题提前写进合同里，将大大制约物业公司的违规行为，出现纠纷后也更加利于业主维权。按照《示范文本》规定，物业公司违反相关法律、法规、规章规定和合同约定，擅自扩大收费范围、提高物业服务费等收费标准或者重复收费的，业主、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。物业公司已经收取的违规费用，业主、物业使用人有权要求物业公司返还。

　　热点4开发商故意拖时间不维修房屋须担责

　　【现状】房顶漏水、墙体鼓包开裂、门窗损坏、下水道堵塞、电路不通……新房交付后，有不少业主会遇到上述问题。而当业主报修物业公司后，开发商却以各种理由推诿或故意拖时间不予修复。等到新房保修期后，业主无奈只能动用维修资金进行维修。

　　【新规】“我们在制定《示范文本》的时候会结合各种实际案例，尽可能多地保障业主合法权益。”上述省住建厅相关负责人称，《示范文本》规定，开发商违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章，致使物业公司的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准，给业主、物业使用人造成损失的，由开发企业负责承担相应的赔偿责任。

　　开发企业违反相关法律、法规、规章规定和合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托物业公司修复，修复费用及造成的其他损失由开发企业承担。

　　热点5被解聘的物业公司“赖着”不走？不中！

　　【现状】随着越来越多小区成立业主大会，解聘原有物业公司的案例也逐渐多了起来。然而，实际上往往会存在“老物业赖着不走，新物业进不来”的情况，有的甚至出现新老俩物业公司一起收物业费的现象。

　　【新规】《示范文本》规定，业主大会依法选聘新物业服务企业的，物业公司应当按照《河南省物业管理条例》的规定，向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业履行交接义务、做好交接工作。

　　物业服务合同终止后，物业公司应按约定及时退出物业管理区域，不得以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费。

　　热点6物业侵占共用部位牟利须赔偿损失

　　【现状】“在实际生活中，小区的电梯间、地面人行出入口门禁、地下车库道闸、公共墙体等共用部位都有可能会被物业公司私自用来出租，收取广告费。”恒通新城业委会主任梁芳静介绍称，此外，物业公司将公共绿地毁坏变成车位进行出售出租，小区的警务室、医疗室等“四个一”工程用房也会被部分物业公司用来出租、改变用途，谋取利益。

　　【新规】针对这种物业公司擅自利用共用部位、共用设施设备营利，或者存在将公共收益全部据为己有等侵害业主共同权益的行为，《示范文本》认为物业公司应当承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益等民事责任；损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的，物业公司应当依法承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等民事责任。

　　热点7买房承诺低物业费后期却涨价，差额由开发商承担

　　【现状】在买房时，为了增加项目的竞争力，销售人员有时候会承诺较低的物业费，并体现在购房合同里。而在后来开发商和物业公司签订的《前期物业合同》中，却往往会私自提高物业费，业主只能被动接受。

　　【新规】今后，这种情况将会改变。《示范文本》要求，开发企业与物业买受人签订买卖合同时未将前期物业合同作为附件的，按买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。如买卖合同约定的前期物业服务收费标准与本合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。买卖合同约定的收费标准低于前期物业合同约定标准的，差额由开发企业承担。

　　热点8业委会成立后,物业公司应及时提供办公用房

　　【现状】在经历重重困难成立了业委会后，业委会成员往往会面临无办公用房的尴尬境地。

　　【新规】《示范文本》明确，开发企业应按照《河南省物业管理条例》和《河南省物业管理用房管理办法》的规定，向物业公司提供能够直接使用的物业管理用房。此外，前期物业合同里，应明确业主委员会办公用房的具体面积和位置，在成立业主大会时，物业公司应当及时向业主委员会移交，供其使用。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，物业公司在前期物业合同期限内无偿使用，专用于物业管理服务工作，不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。