映象新闻

　　明天起，北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”，除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。此外，北京通过集团化办学和学区制改革等方式，扩大优质教育资源覆盖面。市教委介绍，本市三分之二以上的中小学校已纳入学区制管理。2019年，小学就近入学率达到99%以上。

　　一年一度的“幼升小”挑动着家长们和房地产市场的神经。刚刚过去的“五一”假期，西城学区房的业主们急不可耐，溢价率将以肉眼可见的速度下降，家长们同样坐不住，在窗口期关闭前，携巨资抢搭末班车，夹在中间的房产中介和北京楼市迎来今年的小阳春。

　　原因众所周知，西城区卸下了最后的倔强，投奔“多校划片”的怀抱。这纸文件让西城学区房供需两端的业主和家长炸了锅。子女教育向来是中年人焦虑的主要来源之一。虽然千万级的“小破老”不一定能保送清北，但还是能给“后浪”们创造足够多的选择的权利。

　　只不过，学区房这条路似乎要重新评估了。原本，买学区房既是“让孩子赢在起跑线”，也是一门稳赚不赔的投资，上学是刚需，孩子毕业后转手不愁没有高溢价后的接盘侠，尤其是在教育资源富集的西城。但是，此后的规则变成了“多校划片”，这意味着买房无法锁定对应学校的学位，与此同时，“六年一学位”的硬杠杠也把房子的转手率给压了下来，间接导致了升值空间的压缩。

　　学区房当然不是北京独有。某种程度上，学区房是中国教育资源稀缺最真实的写照和衡量标准。有限的教育资源需要依赖一定标准进行分配，学区房背后的就近入学标准，初衷也是为摆脱按价择校的公平设计。只不过，当教育、户籍和住房捆绑在一起时，又诞生了学区房这样一个畸形但必然的市场产物。

　　实际上，这些年来，政策层面在推动教育资源均衡化上一直锲而不舍。早在两年前，同为教育资源高地的海淀、东城就迈进了“多校划片”的河流。就北京城六区而言，西城只是最后一块拼图。同时，又由于西城以及北京的特殊性，此次改革的意义显得颇为深远，被解读为全国性的信号。

　　值得提出的是，此次改革提出的另一个政策背景在于楼市调控。学区房与教育资源的脱钩，既是教育回归公平本质的应然，也是“房住不炒”大趋势下的必然。目前房价高企的原因，很大程度在于房子是叩开公共资源大门的硬通货，这其中也包括教育资源。

　　从这层意义看，学区房降温的意义统一于政府对公平分配社会资源的追求。当然，要实现这一点，仅凭“多校划片”远远不够。物以稀为贵。调整分配方式是权宜之计，要从根本上解决“僧多粥少”的局面，必须进一步通过市场化改革手段，盘活资源，增加供给。不论教育支出占财政支出比例的提高，还是推动民办学校发展，亦或是集团化办学的兴起，都是开源之策。有案例显示，学区房的走红也源于教育资源市场化程度不够。例如，在教育市场化比较深入的上海，学区房的溢价则相对较低。

　　唯如此，才能真正实现人们对美好生活的向往，让教育的彻底归教育，房子的归房子。

作为全国教育资源最集中的城市，北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例，尤其是在义务教育资源顶级的西城。

　　《中国教育报》曾公布过一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名，但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

图片来源：摄图网

　　2016年3月，一条题为《46万一平，谁买走了北京天价学区房》的文章瞬间引燃大众情绪。这篇文章开头的第一句便是“11.4平米，530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录”。尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息，但房屋所在的西城区文昌胡同，依旧是天价学区房的主儿，只因其对口北京市第二实验小学。

　　央视当时的报道指出，文昌胡同2013~2015年3月期间成交了4套学区房，面积分别是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米，最低的也有21.25万元/平方米。

丰汇园一套总价1020万元、单价26.09万元的房子  图片来源：我爱我家

　　事实上，据记者了解，西城区的学区房4年间已经经历过一次暴涨。

　　以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例，链家在2013年10月的成交价格是280万元，单价约7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格是335万元，单价涨到了约8.6万元/平方米。此后价格一路飙升，2015年7月，单价达到了11.5万元/平方米；2016年8月，成交总价超580万元，单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月，链家成交的该户型最高总价达到了765万元，单价超过20万元/平方米。

　　就在2019年7月初，西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。

　　北京的学区房流传着一条鄙视链，顶端是西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里。如今西城也要开始实施多校划片，买天价房也不一定能上理想的学校，虽然会打压一部分优质学区的房价，但入学机会均摊也可能会让一些学区原本较差的房子卖出高价。

　　不过多位中介向记者表示，除2017年“3•17新政”期间价格有过较大波动后，目前包括西城在内的学区房房价相对平稳，用李吉的话说是“较本次‘4•30政策’前有微涨”。

　　但即便如此，依然挡不住那些想要赶在此时入手的焦虑的家长。

　　对很多家庭来说，买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有，但学区房不代表一切，很多故事的结局都是——孩子没考上清北，但房子转手赚了好几百万。

　　有经纪人向记者透露：“这位业主（上述西单小学学区房业主）手中还有多套学区房，这几天都刷新了信息，希望可以早点卖掉。”

　　“成交太快了，太快了！”

　　5月5日是“五一”小长假最后一天，北京市西城区金融街某龙头中介机构经纪人李吉（化名）在向询价客户推送成交报告时写了这么一句话。

　　李吉所指的，是被北京不少家长称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区丰汇园。3年前，北京一位家长曾花1200万元买下了这里一套39平方米的地下室，每平米单价超30万元，轰动一时。

　　而在今年5月4日到5日中午这36小时内，丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房，最高单价超过25万元/平方米。小长假这几天，宏庙小学学区每天的房屋成交量在8-10套。

　　学区房的行情像最近的天气一样火爆，这也跟4月30日北京西城区教委发布的一则新规有关：

　　从今年7月31日起，北京西城区也要实施多校划片了。在此之前，西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。

来源：北京日报 北京商报 每日经济新闻