映象新闻

 对于中型房企来说,“规模”仍是近期追求的目标。且随着楼市调控加剧、并购时代到来,这些企业迎来了在规模上赶超的好时机。

 近日,上市房企陆续公布8月销售业绩。在各大企业销售业绩普涨的同时,增速分化已十分明显。

 其中,今年前8月,万科、恒大、碧桂园等头部企业的增速明显放缓,恒大增速仅为1.16%。“第二军团”却表现出加速赶超的态势,其销售增速多在50%左右的水平,部分企业甚至超过100%。

 在过去两年的“旺市”中,行业呈现普遍的高速增长态势。但从今年开始,分化的情况已较为普遍。

 分析人士指出,在不断地实现规模新高之后,房地产行业的“天花板”已清晰可见。头部房企很难再实现规模的大幅提升,在现有规模上做好平衡是重要任务。“第二军团”则迎来了难得的赶超机会,追求规模仍是短期内的战略重点。这种策略的变化,将给行业竞争态势带来深远影响。

 | 头部房企的“焦虑”

 由于整体市场仍然向好,大中型房企的业绩也普遍保持上涨态势。中原地产对30家上市房企的业绩统计发现,今年前8月,30家房企的销售额为3.14万亿,同比上涨40%。

 在纳入统计的30家房企中,除金地外,其余29家均实现销售规模的提升。

 但不同规模企业的业绩表现仍然有着较大差异。其中,万科、恒大、碧桂园仍以超过3700亿元的业绩遥遥领先于其他企业,但增速均低于40%的均值。

 其中,前8月万科的销售增速为11%;碧桂园略高,为38%;恒大的销售增速仅为1.16%。2017年,这三家房企的销售增幅都在30%以上,碧桂园甚至达到78%。

 这三家头部企业的“刹车”,有些主动调整的意味。

 在今年的中报发布会上,恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧就明确表示,恒大土地储备的未来目标主要是覆盖中国的一线城市、二线城市以及经济发达的地级市,不打算去四线。

 碧桂园在经历了工地事故风波后,也在中报中明确要降速。“宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升本公司管理水平。”据21世纪经济报道了解,碧桂园不仅要控制规模增速,周转速度也要控制,且从今年第二季度以来,其拿地投资的节奏已经放缓。

 相比之下,万科并未主动提出过“降速”的问题。但最近两年,万科的销售规模第一的地位已经旁落。9月8日,万科集团董事长郁亮表示出在现有规模下的反思。

 郁亮表示,按照传统的管理学理论,“如果每100万个产品中,有3.4个存在缺陷”,这是可以接受的结果。但对于万科来说,“这个不足以让万科走向未来”。

 他说,当公司规模比较大的时候,如果小概率事件也导致高风险的话,就是不能接受的。因此,“今天特别焦虑”,如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。

 上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,如何使管理水平匹配规模增长,一直是中国房地产企业面临的问题。过去两年,房企规模连续经历了跨越式增长,万、恒、碧甚至达到前所未有的“宇宙级”规模,几乎没有先例可以参照。因此,放慢步伐并完善内控体系,是这些房企的自然选择。

 | 规模导向仍是行业准则

 在头部房企主动“踩刹车”的同时,“第二军团”企业并未放慢追赶的步伐。

 今年前8月,融创实现销售规模2679亿元,同比增长63%;保利销售2668亿元,增长43%。

 一些推货规模较大,或基数偏低的房企,则实现了更高的增长率。如新城控股、金茂、奥园、宝龙,前8月的销售增速均超过100%。

 中原地产认为,对于中型房企来说,“规模”仍是近期追求的目标。且随着楼市调控加剧、并购时代到来,这些企业迎来了在规模上赶超的好时机。

 近两年来,一些中型房企明显加快了并购和拿地步伐,并使得存货规模明显提升。如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元,到2017年末就增至764亿元,增幅接近100%。截至今年上半年,新城控股的存货规模再度跃升到1054亿元。

 大中型房企在握有市场主动权的同时,一些小型房企已经明显遭遇危机。如中弘股份已三度重组未果,目前正因股票收盘价格连续低于面值,而面临退市的风险。

 新城控股高级副总裁欧阳捷认为,房地产市场的格局有着明显的“寡头化”趋势。其中分为四个竞争阶段:分散竞争、集中竞争、一般寡头、高度寡头。

 他表示,目前行业处在集中竞争的阶段,其特征在于,8强房企的市占率在20%-40%之间。到2020年,市场可能进入一般寡头阶段,8强房企的市占率达到40%-60%。

 欧阳捷表示,直到进入高度寡头阶段,即8强房企市占率超过70%,市场才会趋于稳定,传统房企的天花板则真正到来。但还需要8-10年的时间,行业才能进入这一阶段。

 按照易居克而瑞的数据,今年上半年,TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。其中,TOP10房企的市场占有率为29.9%,TOP30房企的市占率则达到48.5%,均比2017年有明显提高。