映象新闻

　　崭新的50元现金和红包封准备就绪

　　□大河报·大河客户端记者张瞧文图

　　当一些小区业委会还在和物业服务公司就小区的公共收益互相博弈时，1月9日上午，郑州市郑东新区福泽门小区业委会经决议，拿出2018年公共收益结余的近6万元，开始给全体业主派发新年红包了！小区内1000余户业主，每户都能凭“大红房本”和身份证，领到50元的现金红包。据记者了解，像这样直接将公共收益发红包给业主的小区，在河南并不多见。

　　业委会年底发“红包”业主们又稀奇又高兴

　　1月9日上午9时许，室外天寒地冻，福泽门小区物业楼303房间里，却温暖如春。大河报·大河客户端记者赶到时，一些前来领红包的业主，正在屋里跟业委会的成员聊天。“今年干得不错，物业公司在你们的监督下也很给力！2019年还要再接再厉呀！”“是呀是呀！明年争取给业主们发个大红包！”

　　家住2号楼的秦女士是第一个前来领红包的业主。“房本那边有专人为您复印，要留个底儿，您把名字签在这儿……”几名业委会成员和物业人员在屋里忙前忙后，屋子正中间的长桌上的显眼位置，放有一厚摞崭新的50元钱和一堆红包封。秦女士将登记表填好，从深圳市之平物业发展有限公司河南分公司项目经理郭广会手中接过了红包。“给业主发红包这事稀奇！我准备回去发个朋友圈！”秦女士笑道。

　　秦女士称，家里原先在小区仅有一套房子，自从小区成立业委会后，小区的人居环境得到了逐步提升。去年9月，家里又凑钱在福泽门3号楼买了第二套房子，供家中老人居住。

　　记者发现，中南社区副主任王丹作为第三方见证人，被业委会请来在此坐镇。“业委会和咱社区说到底都是为广大居民服务的，只要居民们满意了，所有付出都值得！”王丹笑道。

　　一上午，前来领取红包的业主们络绎不绝。家住9号楼的芦老先生表示，由于工作经常调动，他曾在省内外多个小区居住过，但作为业主领业委会派发的红包，却是头一遭，“小区建成已有10个年头了，业委会接手时，小区就是个‘烂摊子’，一年多来他们为改善小区做了多少努力，大家都看在眼里。如今，小区账目收支公开透明，治安状况、环境卫生等都得到了很大改善，业主们的幸福感高了，就连小区的房价也跟着涨了，大家都跟着高兴！”

　　一部电梯的广告位收入一年能达4550元！

　　记者在小区里随机采访了一些业主，大家都对业委会发红包一事持支持态度。

　　在小区楼道的公告栏里，记者看到一份7日由业委会下发的《关于福泽门业主委员会派发新春红包暨公共收益结余分配的通知》，公告中对每户领取标准、领取时间、领取条件等做了说明。

　　有开心领红包的业主，也有领了红包却表达忧虑的业主。一位50多岁的李姓女业主拿着红包直皱眉，她对业委会副主任张迪说：“虽说把结余分给业主，大家都乐和，但明年要是入不敷出呢？到那时业委会、物业要想让业主掏钱，那可是不容易啊！为啥不把结余的钱留着呢？”

　　“阿姨，咱小区账目收支明细已贴在小区门口的公告栏啦，您可以去看看！咱的公共收益是长期都会有的，可以放心！”张迪说。

　　“我来揭个秘，给大家说说小区1台电梯的广告位一年能挣多少钱！”负责财务的业委会副主任周志强告诉记者，电梯框架广告每台每年收益为2300元，数码海报每台为1250元，电梯门上帖子广告每台为1000元，“这三种广告在小区电梯里最常见，我们小区电梯涵盖这三种广告，1部电梯一年仅广告位就能收益4550元。”

　　小区“财务、事务、人事”做到三公开

　　“小区的自治管理关键在‘信任’二字上，很多小区业主和物业闹矛盾，问题多出在物业对财务等方面不公开，业主认为物业挣了很多钱，物业却认为很多不该自己管的事，业主都找到自己头上来，一旦双方互相怨怼、不信任，矛盾就显现了。”业委会主任范长江表示，只有小区的“财务、事务、人事”三公开，才能令业主产生信任，使小区的运行进入良性循环。所以，福泽门小区业委会走马上任后，力求财务明细公开，物业整改逐项按月上墙，物业负责人的职责划分和联系方式全部公开。

　　成立业委会，对于维护业主权益、监督物业管理都会有所帮助。在实际运行中，福泽门小区业委会也不是一个仅“看上去很美”的组织，而是赢得了业主的广泛赞誉，但范长江在受访时仍反复强调，业委会的首要任务是活下去，只有一个正常运作的业委会，小区的建设才有可能正常进行。

　　为啥这么说？范长江表示，他看到不少业委会在成立之后很快陷入瘫痪、分裂，甚至走向解体。“成立业委会很难，运作一个业委会更难，如果成立业委会后没有好的方法将其运行下去，那么业委会成立之日很可能就是业委会解体之时。”范长江表示，业委会成员不能用维权的心态去建设一个业委会，“业委会成立弥补了业主甲方权利主体的缺失，其意义在于为广大业主服务，对全体业主负责。”

　　据记者了解，福泽门业委会成立后，范长江做的第一件事就是开设银行专用账户，务求做到合法合规、公开透明，紧接着又和腾讯微众银行探索实践区块链财务共管体系；探索业委会秘书制度，确保业主建议的归集和对物业公司监督的正常。

　　是否用结余部分发福利，应结合小区实际

　　业委会给业主发红包，羡煞旁人，而更多业主关心的则是：当一个小区刚交付，或者小区交付一段时间后没有成立业委会，那么这段时间的小区经营性收入，是否就归物业公司所有呢？

　　“物业公司的定位就是提供‘管家’服务，除了收取物业费之外，对小区的经营性收入只有代管的权利。”河南得益律师事务所王林月律师在受访时表示，《物权法》已对住宅小区中的绝大多数组成部分进行了相关规定，目前在实际操作中为全体业主共同享有的有：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利等。

　　王林月表示，根据《物权法》《物业管理条件》等相关规定，公共收益主要用作补充专项维修资金，但无论是用作维修资金，还是以福利的形式发放给业主，只要征得广大业主同意，不违背“取之于民，用之于民”的原则，都符合相关规定，“考虑到该小区是个交付10年左右的小区，基础设施维护得较好，目前需要动用的维修资金还不多，但随着小区逐渐老旧，一些公用设备老化，要维修的地方肯定会越来越多，建议广大业主未来可以结合小区实际，考虑将公共收益结余部分用于补充专项维修资金。”王林月律师建议道。

　　其实，不管小区是否成立业委会，为小区提供服务的物业企业也应做到账目收支的公开。根据《河南省物业管理条例》第三十九条规定物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况、物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况。