五一小长假刚过,土地市场便热闹起来,仅5月8日单日,多家房企在各地的拿地总金额便接近300亿元。
自3月份以来,热点城市土地市场明显升温,尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。五一小长假刚过,不少城市的土地市便开始热闹起来。
据《每日经济新闻》记者不完全统计,5月8日,包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块,单日成交金额近300亿元。当日拿地的既有如碧桂园这样的头部房企,也有金地、奥园等实力房企,其中更不乏像天阳、秦山等各地中小规模房企。
值得注意的是,在5月8日成交的32宗地块中,除极个别地块为底价成交外,高溢价率成交地块占据多数。
房企多地高溢价“抢”地
4月下半月以来,房企“抢地”节奏明显加快。相关机构统计显示,4月单月拿地金额超过50亿元的房企就多达18家,多次刷新土地市场的月度记录。
进入5月份,房企的“抢地”模式进一步开启。5月8日当天,便有包括天津、苏州、济南在内10余城举行土地出让,土地成交总金额近300亿元,吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企,多宗地块拍出高溢价率。
如江西九江两宗商住地被碧桂园、中基以5.82亿元摘得,溢价率分别为71.88%、60.05%;常州新北区以总价22.77亿元成交两宗地块,被弘阳和嘉宏房地产分别以12.4亿元、10.37亿元竞得,溢价率30%左右;苏州3宗地块成交总金额41亿元,分别被路劲、荣盛和中南以溢价率46%、68%、45%夺得;天津3宗地块被碧桂园、金地和泰达建设分别以底价、溢价率40%和45%摘得,总价达58亿元;济南以总价62.6亿元成交8宗地,被中骏、中铁及当地房企分别拿下,最高溢价率达43.65%;浙江嘉兴3宗宅地被天阳、秦山房地产以12亿元拿下,溢价率分别为50.25%和56.5%;温州鹿城区地块被隆晟16.19亿元竞得,溢价率29.83%。
同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为:“房企预期近两年市场将好转,防止在市场上升阶段踏空而进行积极点布局。但从总价和溢价率来看,当前有些过热。”
中指数据研究报告显示,2月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势,3月同比涨幅进一步扩大,4月楼面价同比涨幅保持在20%以上,绝对价格已达历史单月次高水平,仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。部分热点城市土地溢价率也现底部回升态势,甚至超过100%。
究其原因,上述报告分析认为,部分大型房企短期补货意愿强烈、企业资金压力得到缓解、行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市、短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧等因素共同催热了土地市场。
进入4月后,各地政府推地节奏开始加快。中指数据库数据显示,4月300城宅地供应规模同比增长15.6%,环比大幅增长七成以上,但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪,甚至二梯队房企也加入了抢房大战。
“当前企业拿地不能太盲目,需要市场预设地回归理性。”张宏伟判断:“接下来政策层面有可能会针对这些过热的城市作出降温举措。”
房企追高拿地或存风险
从企业角度看,土储规模的扩张并不意味着利润。
张宏伟告诉《每日经济新闻》记者,按静态测算利润率的话,拿地激进的企业如果今年开盘销售,基本不赚钱。高价拿地使得利润净率降了很多,只有规模没有利润,对企业来说还是比较难受的。”
如5月8日,荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州吴中区甪直镇居住地块,成交楼面价14263元/平方米。记者查阅周边房价发现,甪直镇目前在售项目价格15000元~18000元/平方米,个别高端项目价格可达20000元/平方米左右;而周边二手房价与新建住宅几乎持平。
再如,浙江嘉兴海盐县一宅地被秦山房地产以4.39亿元摘得,楼面价5217元/平方米,溢价率56.50%。而目前海盐县二手房价8000元~10000元/平方米,新房价格8500元~13500元/平方米。
热点城市在“稳房价”基调下普遍实行限价、限签、限购等政策,加之房企不愿降低预期,高价拿地的项目项目普遍面临入市困难。同时,部分城市对高端项目需求不高,高地价项目也存在着较大的去化压力。
此外,2019年起房企进入集中偿债高峰期,流动性风险仍在加剧。
“这些企业拿这些地,未来会有些风险,还会被套一年两年。回看2017年,高价拿地的项目入市仍然不乐观,这个时候企业还是应该吸取前几年的教训,不能盲目乐观。”张宏伟指出,对于小型房企而言,也是被逼无奈,不拿地就没有储备,资金不投出去也对抗不了通胀;企业压力比较大,必须加速市场布局,否则未来没有市场份额,才是最危险的。
“一方面受中介门店放假影响,另一方面假期第一天看房客未达到高位,但预约看房的客户明显增多,预计假期后续日成交可达5~6单。贝壳研究院高级分析师潘浩也认为,受楼市调控政策影响,以及今年8月房地产市场成交规模亮眼,出现“抢跑”等因素,导致今年楼市的“金九”成色不足。
近日,住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议为房地产融资划定的“三条红线”引发广泛关注。新的调控政策之下,房企难再任性“买买买”,销售惨淡而开发投资火热的楼市别样风景迎来终局。
银保监会近期也多次强调,坚决防止“影子银行”死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。中国指数研究院专家称,房企应提高资金管理的精细度,建立资金精细化管理体系,优化资金使用环节,保障资金高效运营。
5月16日晚间,绿地发布官方声明,经初步核实,被举报者并非绿地集团高管陈军,而是绿地集团下属京津冀事业部营销部负责人陈军。举报信还称,在张雨婷担任陈军秘书期间,陈军利用公司的可报销公关经费,给张雨婷购买了两个价值万元的高端手提包。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对新京报记者表示,下调首付款比例的政策会有效减轻疫情对楼市的影响,使得商业地产方面尽快恢复。新政一定程度上会刺激兰州商业地产去库存,有助于减少商铺空置率,进而缓解房企资金压力。
3月以来,北京楼市持续回暖,新房、二手房成交量出现大幅反弹。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也表示,“预计4月房地产市场成交量会逐渐恢复,基本能恢复至去年同期水平。
4月8日零时起,武汉正式解封,75个离汉通道管控卡点统一撤除,276列旅客列车从武汉地区各站开往上海、深圳、成都、福州、南宁等地,200多个航班从武汉起飞。3月31日,武汉迎来疫情后第一场土拍,7宗地块全部成功出让,总成交价约106.96亿元,总出让面积106.74万平方米,金茂、龙湖、武汉地产等成为了疫情后第一批拿地房企。
11日,深圳发布文件明确,对已批未开盘、已批在售项目的房地产开发企业,允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处。企业需保证防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位、内部管理到位,落实企业疫情防控主体责任。
在房地产市场复工的压力之下,各地“花样”扶持政策不断推出。从目前来看,各地复工后市场恢复不尽相同,苑承建称,北京、苏州、南京、青岛等少数城市交易量恢复的情况好一些。
随着新冠肺炎疫情逐步稳定,房地产市场被紧急按下的“暂停键”正在抬起。据悉,复工后,金科将首先安排部分员工到现场办公,并做好员工体温检测、办公环境消毒、用餐安全供应等安全防护措施。