映象新闻

　　近日，郑州阳光四季园小区业主反映，该小区业委会不但没有保护好业主的合法权益，反而和物业公司签订违规合同，违规更换物业公司、私自上涨物业费、还把应属于全体业主的公共收益给了物业公司……

　　成立业委会的目的是为了维护广大业主的权益，如果业委会违规操作，那就违背了其成立时的初衷。业主反映的情况是否属实?当业委会出现问题时，到底由谁来监管?记者对此进行了调查。

　　投诉：小区业委会涉嫌多处违规

　　郑州阳光四季园小区小区位于伊河路与秦岭路交叉口附近，5月14日，记者来到该小区进行调查。

　　在小区进出口道路两边，每个路灯柱上都安装有广告牌;个别树上还挂有广告条幅;小区中央地带还有一个卖五谷杂粮膨化食品的摊位……

　　“这广告收益还有车位管理费都去哪里了，花在哪里了，我们业主根本不知情。”业主李女士告诉记者。

　　有知情业主称，业委会和物业公司签的合同，把小区的公共收益分给了物业公司。

　　除了公共收益分配问题外，业主们还反映更换物业、续签物业、上涨物业费等存在合同违规现象，且没有通过业主大会。

　　“像更换、续签物业公司，上涨物业费以及公共收益处理等关系到业主切身利益的重大决策，应该经过大家投票共同表决。”李女士说。

　　“我们小区没有召开一次像样的业主大会，随便去几个业主就算开业主大会了。”业主邹女士补充道。

　　回应：开了业主大会，只是人来得少

　　针对业主提出的质疑，时任该小区业委会主任的朱女士回应称，“更换物业公司、续签合同、上涨物业费以及公共收益等事宜，我们都召开了业主大会进行讨论，并进行了公示。”

　　“我们小区有800多户人家，业主不是很团结，每次开业主大会我们都会贴告示呼吁业主来参加，不来的视为同意，但是每次只来几十个人，这些人大部分都支持业委会的提议的。”朱女士补充说，“你们记者可以咨询当时的社区陈书记。”

　　随后，记者辗转联系上四季园社区上任书记陈某。“我已经不在那个社区工作了，事情也过去几年了，具体当时什么情况，我也不清楚，忘记了。”陈某说。

　　告示写明没来参会者便视为同意，这样的做法是否合规?

　　中豫律师事务所律师刘峰杰认为，根据2009年12月1日发布的《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会的召开可以采取集体讨论模式，也可以采取书面征求意见的方式进行，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。“但是无论哪一种方式，都不能限制和否决业主的意见，更不能以不参加业主大会即视为同意该大会决议的方式进行决策。”

　　焦点问题解读

　　小区物业经理周先生介绍称，该公司是2016年2月份进驻的，一共签了两次合同。2016年2月签订第一份合同，第二次是在2017年底续签的，服务期限从2018年1月1日至2019年12月31日。

　　“我们跟业委会签订合同是合法合规的。物业费上涨1毛钱，80%的业主都按时缴了，由此可证明大部分业主还是认可涨价的。”周先生出示了两次签约的物业服务合同。

　　根据合同，记者邀请中豫律师事务所律师刘峰杰，对业主认为有问题的条款进行解读。

　　焦点一：更换物业问题

　　根据业主李女士反映，小区物业公司目前为河南省冶建物业服务有限公司，“2016年来的时候没有经过业主大会‘双过半’同意，直接跟业委会签合同进场了，很多业主们对此有意见。”

　　解读：双方签订合同的时间为2016年，当时新的《河南省物业管理条例》(2018年1月1日起施行)还未颁布，适用该事件的规定仍为郑州市人大常委会2007年制定颁布的《郑州市物业管理条例》。

　　依据该条例第三十五条规定，业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。

　　“有权选聘物业服务企业的只能是业主大会。”刘峰杰认为，业主委员会只是业主大会选举出来的常设机构，其所有的权限均来自业主大会的授权，只能依据业主大会的决议以及相应授权开展相应的工作。“如果没有授权，业主委员会是没有任何权利代表全体业主对外签订协议的。”

　　焦点二：续签合同问题

　　根据合同第二章第五条的规定，合同期满后，物业公司按服务合同及服务标准完成本项目的物业服务，经业主委员会同意或双1/2以上业主同意，物业公司可不参加招投标而直接续签物业服务合同。

　　解读：“只有业主大会才能决定对原物业服务企业之间的合同是否续签的问题。”刘峰杰认为，《郑州市物业管理条例》第三十七条规定，物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。

　　因此，决定是否选聘物业企业继续服务的权力，仍在业主大会决议范围内。业主委员会未经业主大会授权，也是没有权利签订续约服务的。

　　焦点三：上涨物业费问题

　　根据合同第十一条规定，多层住宅物业费为0.60元/月·平方米。这比原来的上涨了0.10元/月·平方米。

　　合同第十二条规定，物业公司可以根据物价上涨、服务成本上升等情况，提高物业服务费用的收费标准，但须经业主委员会同意或经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，且上涨幅度不得超过20%。

　　解读：

　　老版《河南省物业管理条例》第三十一条规定，符合业主大会决定或授权的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。

　　刘峰杰认为，“也就是说，双方虽然在合同中约定了经业主委员会同意可以涨价的条款，但该条款涉及到小区全体业主的公共利益，必须要经过业主大会表决才能对全体业主产生约束力。”

　　焦点四：公共收益分配问题

　　合同第十四条规定，该小区物业管理区域内的公共区域、共用设施设备及其他共有物业业委会委托物业公司经营，所得收益归乙方所有，用于弥补物业公司物业服务亏损。

　　在2016年第一次签的合同中第二十五条规定，小区商业收入(包括广告、摊位等)、机动车位停车费收入，两项收入的30%归属全体业主。

　　解读：根据2007年《郑州市物业管理条例》第五十条规定，利用全体业主共有的公共区域开展的经营性收入，应当优先补充专项维修基金，或者是按照业主大会的决议方式适用，业主委员会无权对该项收益进行处理，更无权代表全体业主对该公共收益进行分配。

　　建议：成立业主监督委员会监督业委会

　　随着业委会成立越来越多，业委会和业主之间的矛盾也逐渐凸显出来。大部分业委会都能尽职尽责为业主服务，但也有一些业委会违规操作，独断专横。

　　深圳一小区业委会主任因挪用资金被判刑;榆林抓获5名敲诈勒索涉恶业委会成员……

　　业委会由谁来监管?郑州市房管局有关负责人表示，根据国家相关法规，业委会由小区全体业主来监管，业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作。

　　上述负责人说，小区在业主大会选举产生业委会的同时，成立业主监督委员会。从业委会成员之外的业主中，选出3名业主代表，组成业主监督委员会，对小区业委会的日常工作进行监管。

　　针对一些违法乱作为的业委会，业主可以提请召开业主大会改变或撤销业主委员会不适当的决定。

　　同时，依据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》的规定，如果业委会做出的决定违反法律、法规或者业主大会的决定，给业主造成损害的，由签字同意该决定的业委会成员承担民事责任。违反业主大会议事规则或业主大会和业主委员会会议决定，擅自使用业主大会、业主委员会印章的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，并通告全体业主。