映象新闻

　　警报拉响！今年已有265家房企破产，买房要考虑清楚了

　　据人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国已经有274家房地产企业发布破产公告，其中24日当天就有3家。

　　看到这则消息，相信很多人会感到惊讶。在20多年前房地产业大发展的时候，几乎所有房企都赚得盆满钵满，今天怎么会落得如此结局，说破产就破产呢？

　　确实，出现这种结局，实在让人难以接受。从中国房地产现状来看，其拥有堪称两项世界之最：中国房企规模，堪称同行业世界之最，7月22日发布的《财富》世界500强中，有恒大、碧桂园、绿地、保利、万科等5大房企上榜；世界上，中国的房企数量排名第一，根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。

　　如今不管承认与否，房企破产的结局都是无可争议的事实。或许有人会问，房企破产的原因到底在哪？事实上，中国房地产发展本质是靠杠杆和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的黄金日子也就算过去了。

　　在中央政府的要求下，2018年各地政府出台了400余项调控政策，收缩房地产业发展规模。今年，政府及各部门更是将房地产业作为重点调控目标。4月份，中央政治局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，并重提结构性去杠杆。

　　同时，住建部约谈部分城市政府相关负责人，强调房地产市场调控目标不动摇，延续趋严态势。且6月份，银保监会主席郭树清强调重视一些地方的房地产金融化问题，释放了房地产政策趋紧信号。

　　在这些政策驱动下，房企的融资环境也被收紧，融资成本大幅提高，这使得部分中小房企陷入了“无米之饮”的困境。

　　据克而瑞统计，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。显然，大量房企能轻易获得融资或再融资的日子已经结束，尤其今年6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧，更容易导致一些中小房企的“死气”。

　　还有，未来两年房企陷入偿债高峰，也让不少中小房企会在偿债中陷入经营绝境。据恒大研究院报告，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

　　上述两方面环境的改变，是促成全国200余家房企破产的直接动因，且这种趋势是不可逆转的，往后还将有更多房企加入破产行列，这应该是中国房企发展历程中的必然结果或宿命。

　　那么，这么多房企破产到底释放了什么信号？在笔者看来，应主要释放了3方面信号：

　　首先，房住不炒的决心和信心不会动摇。房企要认清形势，不要再存任何侥幸心理，根据自身情况调整开发规模，防止再盲目扩大规模使得资金断链而陷入破产命运。特别是大量中小房企应主动做好退出准备，早做其他投资打算，力争平稳退出，避免产生更大损失。

　　其次，中国房企未来将面临洗牌，房企布局及结构也将有一场新的变局。中国9.7万多家房企是一个庞大的规模，这个规模将随着宏观调控的持续深入及融资环境的收紧，未来将加剧分化，还将有大量中小房企被淘汰出局。各级政府及其监管部门应有稳妥退出预案，防范大量房企破产可能带来的各种不确定性社会震荡，确保房地产调控的“软着陆”。

　　最后，投资投机性购房，把房产继续作为一项重要投资选择，将会面临很大风险。目前投资投机性购房既在政府禁止之例，其本性也存在很大风险；尤其随着未来大量中小房企破产退出，加上房地产市场调控，投资投机性购房的风险将加大。对此，现在有投资投机购房行为的民众应该认清当前形势，及时掌握房企动态，除了不再参与盲目投资投机购房活动之外，还可考虑将原来手中的房子在价格适当的时候处理掉，免得未来成为一块“烫手山芋”，避免更大的投资损失。

　　红星新闻特约评论员 莫开伟

　　作者系中国知名财经作家，中国地方金融研究院研究员