映象新闻

　　一纸限购令，让无数定金、预付款竞折腰。去年10月，郑州实施新一波的限购政策。记者昨天调查发现，不论是买新房还是二手房，都有被限购者遭遇“退定金、预付款难”。

　　对此，省内房地产界资深业内人士提出：限购有实施细则，因限购无法退定金、预付款的买房者，能否有政策保障？

　　大河报联合郑州市政府有关部门，征集被限购者定金、预付款不退案例。本报将持续关注此事。

　　案例

　　>>中介不愿退两万定金 房东悄悄把一万元还给她

　　由于2万元定金，周女士的生活轨迹，改变了。

　　“我去年12月14日交的定金，通过金水区国基路与索凌路交叉口向南100米路东的房产中介购买二手房。”周女士说，当时向中介公司缴纳了2万元定金。“当时，中介告诉我，10个工作日内准备齐资料。”

　　周女士说，她带着孩子在郑州生活。如果买了房，落了户口，孩子就可以顺利在郑州参加中招考试了。

　　“去年12月24日，我带齐资料找中介签合同。但是中介却告诉我，限购政策升级了，外来人口购买郑州限购区内房子，要增加2年社保或纳税证明。”周女士说，按照她的情况，买不成房子了。但是，中介又说，这个事儿，不怨中介，所以定金不退。

　　周女士说：“这时候，房东说我很善良，这个事不怨我。最终，房东悄悄把一万元还到我手里。”

　　原来，周女士缴纳的两万元定金，有一万在房东手里。善良的房东，把钱又还给周女士。

　　“现在，中介还拿着我一万元。一万块钱对我而言真的很不容易，我一个月工资才2000多块钱，还要带着一个上学的孩子。”周女士说话一度哽咽。她说，因为这事儿，她过年也没有过好，直到现在，仍感觉身心疲惫。

　　>>17万预付款开发商迟迟不退还

　　买二手房的市民遭遇退定金难，买新房的老百姓，也遭遇退预付款难。

　　高女士反映，她在2016年9月份购买位于航海路与嵩山路交叉口附近一处商品房项目的房子。由于2016年10月1日郑州市政府出台限购政策，她不符合条件因此不能继续购房。

　　高女士称，她已经向开发商交了预付款17万，现多次向开发商协商要求退还预付款，但开发商就是迟迟不退还。

　　河南王牌企划有限公司董事长上官同君说，17万预付款，对开发商不是事儿，对一个小家庭是天大的事儿。因为限购产生了纠纷，为何最后却让老百姓买单？

　　问题

　　因限购无法退定金、预付款的买房者，能否有政策保障？

　　周女士、高女士，以及许许多多类似的老百姓的遭遇，都和郑州市出台的限购政策有关。

　　2016年9月14日深夜，郑州开始第一波调控，“限地价竞房价”、熔断机制纷纷出台。

　　去年国庆假期，郑州房地产调控正式升级，市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区施行限购180平方米以下商品住宅；郑州户籍允许购买2套，外地户籍允许购买1套；限贷政策要求首套首付提高至30%，二套首付提高至40%。

　　2016年12月21日，郑州调控再次升级，增加了180平方米以上房源的限购；外来人口购买增加2年社保或纳税证明。

　　昨天，记者调查周女士遭遇的时候，一位资深房产界人士提出：周女士是去年12月21日之前交了2万元定金，郑州更严厉的限购政策是她缴纳定金之后出台的，这种情况，严格意义上应该被限购吗？

　　昨天，记者从郑州市房管部门获悉，郑州限购政策一经颁布就立即执行，是以网签为依据。

　　郑州市政府知情人士称，郑州2011年也曾出台过限购政策，从2011年出台政策至2013年调控升级，相隔两年之久。而去年10月限购政策出台后，不到3个月就出台升级版调控政策，表明政府对于房地产市场坚决调控的态度。因此，调控政策执行非常严格。

　　河南财经政法大学教授刘社说，因限购无法退定金、预付款的买房者，能否有政策保障？多名业内人士提出，政府对限购政策如何实施有很详细的细则，但是对老百姓如果遭遇“因限购无法退定金、预付款”的情况，缺乏明确的规定。这实际上纵容个别中介、房企侵犯购房者的利益。在强势的中介、开发商面前，普通购房者想要讨回公道很难！

　　说法

　　受到限购政策影响没法签订正式合同,定金、预付款应该退

　　“无论如何，从周女士和高女士遭遇的情况看，他们的钱应该退。”昨天，河南仟问律师事务所律师罗新建告诉大河报记者。

　　他说，这个问题分成两种情况。一种情况是，双方已经签过正式合同，不受限购政策影响，那么合同继续履行。开发商有交房义务，买方正常付款。另一种情况是，双方合同还没有签订，交了定金、预付款，受到限购政策影响。现在，他们没有继续签订合同的条件，这个钱应该退。因为双方都没有违约。

　　《合同法》第94条也规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。有观点认为，限购属于不可抗力。但是，罗新建认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般是指地震、水灾、旱灾、战争等。从法律上讲，政府政策不属于不可抗力。虽然政府政策不是不可抗力，但是政策带有强制性，直接导致交易不能达成。“所以，原来收的定金也好、预付款也好，必须退。”

　　郑州多名律师建议，郑州市房地产行业协会此时应该出面，通过行业自律妥善解决这个问题。毕竟，部分中介和开发商的行为不能代表整个郑州市房地产行业的形象，应该从行业健康发展的角度出发，果断出手。（记者 王磊）