映象新闻

　　3月28日，《河南省物业管理条例(修订草案)》正式提请省十二届人大常委会第二十七次会议审议，这是该条例施行15年来首次进行修订。据悉，此前在物业管理上的一些焦点问题的解决，此次也将有了依据。修订草案明确，小区车库、车位不能“只售不租”，若违反规定逾期不改正的，最高将罚款10万元。

　　□东方今报·猛犸新闻记者 米方杰

　　亮点1

　　业主入住达三成 便可召开首次业主大会

　　“目前，《河南省物业管理条例》已经实施15年，但是93%的小区仍未成立业主大会。”河南省人大常委会法制工作委员会副主任王新民表示，为解决业主大会成立难等现实问题，按照上位法的规定，此次修订草案明确了乡镇人民政府、街道办事处负责组织成立首次业主大会筹备组并召集首次业主大会。

　　修订草案明确符合下面三个条件之一，便可以召开首次业主大会： 房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上的；业主已入住户数的比例达30%以上的；物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

　　亮点2

　　拖欠物业费 不得断电、断水、断气、断热

　　王新民介绍，修订草案也对物业管理区域予以了明确，规定物业管理的划分要综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、公用设施设备、自然界限、社区建设等因素，并且对新建物业管理区域划分和调整等内容作出了具体规定。

　　修订草案此次还明确，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供暖，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

　　亮点3

　　私卖小区广告位赚“私房钱”

　　最高将罚款20万元 修订草案明确规定，物业不得擅自允许他人利用公用部位、公用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，也不能擅自设置营业摊点。如果违反该规定，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人处1000元以上1万元以下罚款；单位处5万元以上20万元以下罚款。所得收益，用于物业管理区域内公用部分、公用设施的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　亮点4

　　老物业“被炒”后若赖着不走 每天罚款1万元

　　修订草案规定，业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。如果业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应维持正常物业管理秩序，并且应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域。

　　据悉，对于未按照约定时间提前撤出的物业服务企业，县级以上人民政府物业管理行政主管部门将责令限期改正，逾期不改正的将处5万元以上10万元以下罚款。物业服务企业未按照规定办理移交手续的，将罚款20万元。并且，被解聘物业若未在规定时间内撤离，赖着不走的，自规定时间届满次日起，每天将面临1万元的罚款。

　　亮点5

　　公共区域设车位应得到半数业主同意 收益归全体业主所有

　　修订草案规定，建设单位应当将物业管理区域车位、车库的配置比例在显著位置进行公示，不得计入公摊面积，并按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。

　　记者留意到，对于此前一些地方出现的物业在公共区域设置停车位，其如何处置和收益归谁的争议，此次修订草案也予以了明确，修订草案规定，利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位的，不得影响消防通道、其他车辆和行人的正常通行。

　　同时，利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。 此外，修订草案还规定，利用物业公用部位、公用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，这也成了修订草案的最大亮点。

　　亮点6

　　车库、车位只售不租 最高罚款10万元

　　此前，多地都曾出现小区停车位“只售不租”的情况，引发业主反对。据悉，此次修订草案对车位的分配管理进行了明确，规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求，不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的车位、车库，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

　　同时，记者了解到，修订草案规定，在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需求后，还有多余规划车位、车库的，可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月。

　　据了解，修订草案规定，若建设单位将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的，由物业管理行政主管部门责令限期返还，逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处5万元以上10万元以下罚款。

　　同时，建设单位对业主要求承租的车库、车位只售不租的，物业管理行政主管部门将责令限期改正，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。

　　此外，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人租赁期限超过六个月的，物业管理行政主管部门将没收违法所得，逾期不改正的，将处5万元以上10万元以下罚款。

　　亮点7

　　出现渗漏或电梯出问题等 业主申请维修资金3日内应到账

　　“维修资金的管理和使用在实践中容易出现两个问题：政府代管造成使用难，业主自管会出现资金安全风险。”王新民表示，为解决好这些问题，修订草案设定了业主大会自管和政府主管部门代管两种方式，规定业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代管，业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或代管。

　　据介绍，修订草案规定，针对紧急情况下维修资金使用难问题，修订草案规定因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等公用设施设备存在严重安全隐患等情况，物业管理行政主管部门或者业主大会应当在接到申请后3个工作日内拨付维修资金。