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郑州写字楼需求量上升 整租整售成新趋势?

2017年11月21日07:06  来源:大河网-河南商报

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制图/郑萌

  河南商报记者 杨桂芳

  随着国家中心城市、中原城市群定位确立,以及自贸区和郑洛新国家自主创新示范区建设,郑州的商业地位日渐重要、商业氛围越来越浓厚,更多的创业公司带来创业高潮,并由此带动了郑州写字楼需求量上升。

  业内人士认为,2017年以来,郑州写字楼发展回暖,不少写字楼出租率创历史新高,租金略微上涨并相对稳定,为吸引优质企业入驻,写字楼之间竞争明显加剧。郑州写字楼近期有哪些新的发展趋势呢?河南商报记者向业内人士咨询发现,自持楼盘出租率高,不少楼盘散售和自持并存。

  【现状】

  东区写字楼以散售为主

  根据克尔瑞今年年初公布的大数据显示,2016年郑州纯办公供应面积48.63万㎡,同比下跌45.2%;销售面积72.19万㎡,同比上涨0.8%;销售均价10693元/㎡,同比上涨0.8%。这意味着郑州写字楼市场整体回暖。

  然而郑东新区作为郑州商务写字楼风向标,高端写字楼林立,知名企业多,该区域主要由相对成熟的CBD核心商务区、正发展的高铁片区、刚起步的龙子湖区域组成。根据郑东新区管委会楼宇办提供的数据显示,截至2016年底,郑东新区商务楼宇共292栋,总建筑面积1156万平方米。其中,已建成楼宇183栋,建筑面积822万平方米,在建楼宇109栋, 建筑面积334万平方米。

  据悉,郑东新区商务楼宇经营模式主要以散售为主,在散售后交给开发商经营管理或由业主自主经营。目前,绿地中心、升龙大厦、绿地新都汇等商务楼宇都是这种经营模式。而另一种开发商自持运营的经营模式则相对“小众”,东区自持楼盘有文化产业大厦和世博大厦,同时楷林IFC也有一栋楼自持。

  【亮点】

  自持出租率高达90%以上

  走访写字楼,发现不少房产中介分布在写字楼附近,以抢夺资源。而在开发商自持运营的写字楼附近,则难觅中介身影。21世纪房产一位工作人员告诉记者,散售类写字楼承租方流动率高、价格标准不统一、业主需要将房产托付给中介对外出租,因此在优质写字楼内外分布有多家中介。他还告诉记者,中介不会将自持类写字楼纳入业务范围。一方面因为这类楼宇由置业公司运营,另一方面是这类楼宇租金高,有的租金达每天4元以上/平方米,企业进入门槛较高。

  据了解,自持运营模式的文化产业大厦和世博大厦出租率在90%以上,其中文化产业大厦出租率达100%,一房难求。另外,在入驻企业方面,世博大厦入驻有渣打银行、三星、苹果、惠普等,文化产业大厦则入驻有中兴通讯、中国移动郑州分公司、报业传媒等。

  【调查】

  新写字楼部分自持 大部分散售

  河南商报记者在走访中发现,招租时间较久的写字楼,整栋楼散售形式较为常见,部分楼层作为置业或物业办公场地。而近期新推出的写字楼,开发商则会选择部分自持,大部分为散售模式。以绿地中心为例,作为郑州东站地标建筑,南北共有两栋楼宇。其中,有部分楼层属于开发商自持,其余则为散售,目前入驻企业400多家,出租率达60%以上,其中有部分楼层为整售模式。

  租金作为入驻企业的重要门槛,从整体来看,自持类写字楼租金远远领先于郑州写字楼平均水平。据郑东新区管委会工作人员介绍,金水路沿线区域租金1.7~3.5元/平方米/天、出租率72%,CBD区域租金1.5~5元/平方米/天、出租率83%,商都路沿线区域租金1.2~2.5元/平方米/天、出租率87%,高铁站区域租金1.5~5元/平方米/天、出租率62%。

  受服务质量、硬件投入、运营成本等因素影响,自持类写字楼租金较高。比如绿地中心自持部分租金为含税3.7~4元/平方米/天,散售部分租金为2元左右。另外,目前租金较高的楷林IFC,其自持部分含税为5.5元/平方米/天,几乎是散售租金的两倍。

  【探讨】

  自持和散售 业内人士怎么看

  在上海、北京等一线城市,不少写字楼是自持形式。在郑州,这一形式所占比例极低。曾有业内人士在接受媒体采访时称,完全出售的物业产权过于分散,没有一个主心骨,后期难以进行系统性的招商营销,业主各自为政反而会使写字楼整体水平达不到预期的效果。可是,也有人对此持不同的态度,毕竟开发商出于经营压力,需要快速回笼资金以及区域商业发展水平受限等因素,都在影响着楼宇经营模式。

  观点1

  自持楼层回报率低 开发商不愿意自持

  在RET睿意德华中区副总经理石俊东看来,郑州写字楼经营仍然以快速回笼资金的散售形式为主,自持类写字楼数量几乎可以忽略不计。他认为,写字楼自持回报率不会超过5%,因为自持对于开发商而言压力太大,几乎都不愿意自持。

  在他看来,无论是自持类写字楼,还是散售类写字楼,郑州目前的企业需求和写字楼供应标准并不一致。他认为,郑州大量存在的是生活服务型公司,这类公司在选择办公地点的时候,不会首先考虑办公场所的高大上,而是会选择贴近客户的写字楼,因此市区内部的写字楼、商住两用楼,更适合这些企业。这也导致市区内的写字楼虽然硬件不如郑州东站,但实际的出租比例以及租金水平都好于东站片区。

  观点2

  自持楼层前期压力大 但利于企业形成集聚效应

  一家外资企业负责人告诉记者,在选择办公场地时,公司首先考虑的就是自持类写字楼。一方面由于空间安全性需求,另一方面是追求办公场所稳定性和服务稳定性。他指出,郑州目前自持类写字楼凤毛麟角,一栋自持类写字楼一旦引入一家世界500强企业,很快就会形成品牌集聚效应,所入驻的多是大型企业总部、行业尖端企业。

  据郑州某楼盘招商负责人称,那些以散售为主的品牌写字楼,其硬件设施、服务水平等也都可圈可点,其弊端在于难以让楼宇形成集聚效应,对入驻的企业质量不好把控,自持类写字楼在招商方面的确优势明显。可难点在于,迫于资金回笼压力,楼宇会连续多年难以实现盈利。因此,为了在坚持经营策略的前提下和其他写字楼竞争,开发商会在招商政策、硬件设备、物业服务等方面不断调整,以利于楼宇的长期发展。

  从长远来看,自持利于实现写字楼品质控制和差异化,让写字楼更有生命力。他还指出,目前郑州已经开始学习一线城市的做法,出现开发商自持、整层出售,甚至以租代售的模式,这意味着,自持有可能成为品牌开发商在写字楼开发时的一个着力点。

文章关键词:写字楼租金;中原城市群;RET;郑州东站;整租 责编:李娅
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